나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5935 [2] 경상남도 산청군 단성면 방목리 950-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5935 [2] 경상남도 산청군 단성면 방목리 950-1 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경5935
• 주소: 경상남도 산청군 단성면 방목리 950-1
• 감정가: 990,514,600원
• 최저가: 324,572,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 과수원

진주지원 경매1계 2024타경5935 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 950-1 | 감정가: 990,514,600원 | 최저가: 324,572,000원 | 용도: 과수원

1. 진주지원 2024타경5935 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5935 (2)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 950-1

용도: 과수원

감정가: 990,514,600원

토지면적: 11,476.00㎡ (약 3,471평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 나OO

채권자: 산OOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권, 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 "석대마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 마을주변 산림지대, 미성숙 주택, 마을주변 농경지대, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 농촌 및 임야 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

각 토지 필지는 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이한 편이나, 일련번호 5번 토지는 현황 맹지로 인접지를 통해 도보 접근이 가능합니다.

토지들은 완경사 또는 급경사지에 위치하며, 현황은 자연림, 일부 도로, 구거, 토목공사가 완료된 부지, 창고용지 등으로 이용되고 있습니다.

공부상 지목은 '임야' 또는 '과수원'이나, 현황은 도로, 구거, 토목공사된 부지 등으로 일부 차이가 있어 개발 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경은 전반적으로 농업 활동과 자연림이 주를 이루고 있으며, 생활 편의 시설은 가까운 면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

농지법, 가축분뇨법, 산지관리법 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있어 특정 용도로의 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 진주지원에서 진행하는 2024타경5935 (2) 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자이자 채무자는 나OO이며, 채권자는 산OOOO입니다.

본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서 계약이 성사되지 않았거나 기타 사유가 존재할 수 있어 면밀한 확인이 요구됩니다.

주요 권리 사항으로는 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권이 존재합니다.

농지취득자격증명: 본 물건은 농지로 분류되므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중요한 사항입니다.

분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성도 고려해야 합니다.

법정지상권: 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자와 무관하게 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

본 건은 일괄매각으로 진행되며, 제시외건물(감정상 ㄷ,ㄹ,ㅁ) 및 제시외수목(감정서상 a,b)은 매각에 포함됩니다. 그러나 제시외건물(감정상 ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외되며, 이 제외되는 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한된 것으로 보입니다.

이설 및 철거가 용이한 이동식 창고, 견사, 철제구조물 등은 평가에서 제외되었습니다.

산청군으로부터 단독주택 신축 및 진입도로 개설 허가를 득한 사실이 있으므로, 관할 행정관서 확인이 필수적입니다. 이는 향후 토지 활용 가능성을 높이는 긍정적인 요소입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 산청군 단성면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 소규모 주택 등으로 구성되어 있습니다.

상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 멀며, 농업 활동이나 전원생활에 적합한 입지입니다.

지역 경제는 주로 농업에 기반하고 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 자연환경은 쾌적한 편이나, 상업적 가치를 기대하기보다는 농업용 토지 또는 전원생활 공간으로서의 잠재력을 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

해당 지역은 자연환경이 잘 보존된 농촌 지역으로, 도심의 번잡함에서 벗어나 조용하고 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 면 소재지를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변의 자연을 벗 삼아 농사일을 하거나 전원생활을 꿈꾸는 분들에게는 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

토지 내 분묘 존재 가능성 및 분묘기지권, 법정지상권의 성립 여부에 따라 토지 사용 및 개발에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황의 차이(임야, 과수원 → 도로, 토목공사된 부지 등)로 인해 건축 및 개발 허가 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

일부 토지(일련번호 5)가 맹지이므로, 접근로 확보 방안을 마련해야 합니다.

재매각 물건이므로, 이전 입찰 무산 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다. (일부 필지는 보전산지, 임업용산지로 지정됨)

매각 제외되는 제시외 건물의 존재는 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면의 풍부한 자연환경을 갖춘 토지 경매 물건입니다.

총 면적 11,476.00㎡(약 3,471평)에 대한 감정가는 약 9.9억 원입니다.

농지로서의 취득 제한, 재매각 이력, 분묘기지권, 법정지상권 등 복합적인 권리 관계와 행정적 제약이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 및 법정지상권 등 토지 사용에 영향을 미치는 요소를 명확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 강구해야 합니다.

단독주택 신축 및 진입도로 개설 허가 이력은 향후 토지 개발의 긍정적 가능성을 제시하지만, 관련 법규 및 절차를 충분히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

자연환경을 활용한 농업(과수원 등) 사업 또는 귀농·귀촌 주택 부지로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

단독주택 신축 및 진입도로 개설 허가 이력을 바탕으로 토지 개발 또는 매도를 고려할 수 있습니다.

재매각으로 인한 가격 조정이 이루어진다면, 잠재적 가치 대비 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

주변의 쾌적한 자연환경을 선호하는 실수요자에게 전원생활 공간으로서의 가치가 있습니다.

복잡한 권리 사항(분묘, 법정지상권 등)을 명확히 파악하고 이를 해결할 수 있는 능력이 있다면, 권리 문제 해결 후 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계