나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5744 [2] 경상남도 하동군 화개면 726-58 탑리 주1 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 화개장터, 근린생활시설(음식점, 소매점 등)금융기관 등이 형성되어 있는 시장주변 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 판넬 및 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 가)-사)는 공히 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 이용중이며, 공실 및 휴업중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-3)), 지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-9호)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-02-09)(중로2-1호)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2015-10-29)(중로3-3호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경5744 (2)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 726-58, 주1동 2층 201호 (신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 24, 2층 201호)

토지 면적: 101.29㎡ (약 30.66평)

토지 지분: 101.2946㎡ (약 30.66평)

건물 면적: 85.38㎡ (약 25.83평)

건물 지분: 85.375㎡ (약 25.83평)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 179,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 다압농업협동조합 (본건 근저당권자)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 화개장터, 다양한 근린생활시설(음식점, 소매점 등), 금융기관 등이 밀집한 시장 주변 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 부지 서측으로는 왕복 2차선 도로, 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리인 다압농업협동조합의 근저당권(2023.11.30. 접수)보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용은 '없음'으로 기재되어 있어 실제 인수에 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 화개장터 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많은 편입니다.

주변에 다양한 음식점, 소매점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

하지만 현재 이용 상태는 공실 및 휴업 중인 것으로 파악되어, 단기적으로는 공실 위험을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 유명 관광지인 화개장터가 있어 지역 특산품 구매 및 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

금융기관이 인근에 위치하여 금융 업무 처리가 용이합니다.

건물은 일반철골구조의 2층 건물로, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 징크판넬, 내벽은 판넬 및 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어 마감으로 되어 있으며, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

위생설비 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현재 공실 및 휴업 중으로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵거나 공실 위험이 존재합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 여러 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 사업 확장 시 제약이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 해당 물건 외에 다른 담보물건에 대한 경매 진행 또는 추가적인 권리 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

경상남도 하동군 화개면의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 화개장터 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 및 토지 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 현재 공실 및 휴업 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

다수의 제한사항이 있는 토지이용계획과 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

향후 지역 개발 계획이나 관광객 증가 추이에 따라 상권이 활성화될 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

화개장터 인근의 중심 상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

현재 공실 상태이나, 상권 회복 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용할 수 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 179,000,000원을 기준으로, 지역 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하여 보수적으로 접근하며, 낙찰 후 예상되는 리모델링 비용 및 공실 기간 동안의 예상 손실까지 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사를 통한 시세 파악 및 투자 분석 후에 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.