나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5744 [5] 경상남도 하동군 화개면 726-58 탑리 주2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 화개장터, 근린생활시설(음식점, 소매점 등)금융기관 등이 형성되어 있는 시장주변 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 판넬 및 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 가)-사)는 공히 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 이용중이며, 공실 및 휴업중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-3)), 지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-9호)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-02-09)(중로2-1호)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2015-10-29)(중로3-3호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 현황 일체로 이용중
- 임차관계 대항력 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경5744 (5)

* 소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 726-58 주2 2층201호 (도로명 주소: 경상남도 하동군 쌍계로 24 (화개면 탑리))

* 용도: 근린상가 (주 용도: 제1종근린생활시설, 부가 용도: 제2종근린생활시설)

* 감정가: 587,000,000원

* 토지면적: 321.12㎡ (약 97.16평)

* 토지 지분: 321.11749999999995㎡ (약 97.16평)

* 건물면적: 270.65㎡ (약 81.87평)

* 건물 지분: 270.65㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 다압농업협동조합 (자료에 표기된 채권자 명칭)

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 2층 건물

* 층수 및 호수: 해당 물건은 2층 201호입니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건, 현황 일체로 이용 중.

* 주의사항: 임차 관계의 대항력 여부에 대한 면밀한 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 화개장터, 근린생활시설(음식점, 소매점 등), 금융기관 등이 형성된 시장주변 상가지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구), 소로3류, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 요약: 본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 자료상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (다압농업협동조합, 2023-11-30)

* 등기부채권 총액: 1,571,676,987원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-03

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 계산되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 관련 세부 사항 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 케

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-31

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 세부 사항 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 본 물건 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 본 물건은 화개장터와 인접한 지역 상권에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설(음식점, 소매점 등)과 금융기관이 자리 잡고 있어 유동인구 및 배후수요가 기대되는 지역입니다.

* 주요 시설: 화개장터, 터미널, 관광객 대상 상점 밀집 지역.

1.4. 생활정보

* 현재 이용 상태: 본 건은 현재 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중이나, 공실 및 휴업 상태입니다.

* 설비 내역: 위생 설비 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의 시설: 버스 정류장이 인근에 있으며, 화개장터 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 윤 및 케 두 임차인 모두 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금 규모와 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동 담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계가 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 및 휴업 상태: 현재 영업 중이 아니므로, 인수 후 공실 리스크 관리 및 재개업을 위한 추가적인 투자(인테리어, 시설 보강 등)가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 일부 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 하동군의 주요 관광지인 화개장터 인근에 위치한 상가 건물로, 지역 상권 내 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 현재 공실 및 휴업 상태, 그리고 일부 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차인 현황 및 명도 관련 사항을 철저히 조사하고, 향후 운영 계획을 구체화하여 잠재적 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 상권 입지: 화개장터와 인접하여 관광객 대상 영업이 가능한 입지입니다.

* 지역 상권의 잠재력: 시장 주변 상권은 꾸준한 수요가 예상되며, 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 향후 활용 가능성: 근린생활시설로서의 기본적인 기능 외에, 관광객 유치 및 지역 특색을 살린 업종 전환 등을 통해 부가가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 기준: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

* 인수 보증금: 본 건 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 참고 가격: 감정가 587,000,000원.

* 고려 사항: 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건과의 비교, 임차인 명도 비용, 향후 운영 계획 및 수익성 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.