나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5744 [3] 경상남도 하동군 화개면 726-58 탑리 주1 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 화개장터, 근린생활시설(음식점, 소매점 등)금융기관 등이 형성되어 있는 시장주변 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 판넬 및 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 가)-사)는 공히 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 이용중이며, 공실 및 휴업중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-3)), 지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-9호)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-02-09)(중로2-1호)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2015-10-29)(중로3-3호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차관계 대항력 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 진주지원 2024타경5744 (3)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 726-58 탑리 주1 2층202호 (신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 24)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물. 외벽: 알루미늄복합판넬 및 징크판넬 마감. 내벽: 판넬 및 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 마감. 바닥: 타일 붙임 마감. 창호: 샷시 창호.

감정가: 159,000,000원

토지면적: 89.90㎡ (약 27.2평)

토지 지분: 89.8986㎡ (약 27.2평)

건물면적: 75.77㎡ (약 22.9평)

건물 지분: 75.77㎡ (약 22.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다압농업협동조합 (제공된 정보 기반)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "시외버스터미널" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 화개장터, 근린생활시설(음식점, 소매점 등), 금융기관 등이 형성된 시장 주변 상가지대로 배후 수요가 예상되는 지역입니다.

* 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

부지 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류, 중로3류, 소로3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(수도법) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 및 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 다압농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 현황

본건 등기부등본상 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되었으나, 모두 말소기준권리인 근저당권 이하의 순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,571,676,987원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2021-04-01

대항력: 있음

비고:

- 임차인: 케이

보증금: 0원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2023-10-31

대항력: 있음

비고:

*주의사항: 본 임차인은 보증금이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있으므로 실제 권리 관계 및 명도 협의에 신중을 기해야 합니다.*

* 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 해석될 수 있습니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으므로, 지상권의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 이용 상태

본건은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 공실 및 휴업 상태로, 향후 영업 활동 재개를 위해서는 상권 분석 및 타겟 고객층 설정이 필요합니다.

* 주변 상권 특성

화개장터 인근의 전통적인 시장 상권으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 기타 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

본건은 이러한 상권 내에 위치하여 잠재적 고객 유입 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의 시설

화개장터, 다양한 음식점 및 소매점, 금융기관 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 시장 및 상업 지구 특성상 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

최 씨와 케이 두 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 케이 의 보증금이 0원이라는 점은 주의 깊게 살펴야 하며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공실 및 휴업 상태

건물이 현재 공실 및 휴업 중이라는 점은 투자 회수 기간을 늘리거나 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한

다양한 용도지역(계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등) 및 지구단위계획, 도로 지정, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 활용 및 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이 지상권의 설정 목적, 범위, 존속 기간 등을 반드시 확인하여 건물 소유 및 이용에 미칠 영향을 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경남 하동군 화개면의 주요 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 화개장터 인근이라는 지리적 이점이 있습니다. 접근성이 양호하며 주변 상권의 잠재력을 활용할 수 있는 입지입니다.

하지만 현재 건물이 공실 및 휴업 상태이며, 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 결정에 앞서 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요소입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 및 지상권에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 화개장터 인근의 풍부한 유동인구 및 관광객 수요

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 활용 가치 증대 가능

* 경매를 통한 시세 대비 경쟁력 있는 가격 취득 기회

* 제1, 2종 근린생활시설로서 다양한 업종 전환 가능성

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 159,000,000원으로 제시되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 보증금 부담은 없습니다.

그러나,

* 현재 건물 공실 및 휴업 상태로 인한 영업 재개 비용

* 대항력 있는 임차인 및 비소멸 권리(지상권)로 인한 명도 및 권리 관계 정리 비용

* 토지이용계획 및 제한사항을 고려한 향후 활용도 분석

* 지역 내 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 시장 동향

등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하되, 현장 답사를 통한 건물 상태 점검, 임차인 및 권리 관계에 대한 추가 조사, 그리고 전문가의 도움을 받아 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

최적의 입찰가는 이러한 면밀한 실사(Due Diligence) 과정을 거쳐 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.