나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35301 [1] 경상남도 사천시 실안동 1265 아르떼리조트 49(본관동)동 2층202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 "국립공원공단 한려해상 국립공원 사무소" 북서측 인근
에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽: 인조석 타일 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시창호 구조임.

이용상태

생활숙박시설 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부
관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였으니 경매 진행시 재확인하시기
바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 2필지 일단의 부정형 토지로서, 숙박시설 및 상가 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 소로에, 남측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

실안동 1265: 자연녹지지역(자연녹지지역), 유원지, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(실안관광지)<관광진흥법>
실안동 1263: 자연녹지지역(자연녹지지역), 유원지, 중로3류(폭12m-15m)(저촉), 가축사육제
한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(실안관광
지)<관광진흥법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2024타경35301 (1) 사건으로, 경상남도 사천시 실안동 1265 아르떼리조트 49(본관동)동 2층202호에 소재하고 있습니다. 용도는 숙박시설이며, 감정가는 280,000,000원입니다. 토지 면적은 180.15㎡ (약 54.5평)이며, 건물 면적은 58.50㎡ (약 17.7평)입니다. 본 경매물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 진주축산업협동조합으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하고 있습니다. 북서측으로는 "국립공원공단 한려해상 국립공원 사무소"가 있으며, 관광지로서의 입지적 특징을 가집니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측 및 남서측으로는 소로, 남측으로는 중로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본 물건은 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광지(실안관광지)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 02월 07일에 접수된 진주축산업협동조합의 근저당(을3)입니다. 등기부상 총 채권액은 144,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 '사천지점아르떼리조트'가 확인되며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 사천지점아르떼리조트

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을3 근저당 (진주축산업협동조합, 2020.02.07.)

* 등기부채권 총액: 144,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 실안동 일대는 "실안낙조"로 유명한 지역으로, 아름다운 해안경관을 자랑하며 관광객들의 발길이 잦은 곳입니다. 인근에 국립공원사무소가 위치하고 있으며, 실안관광지로 지정되어 있어 관광 관련 인프라가 구축되어 있습니다. 아르떼 리조트 자체가 숙박시설로 운영되고 있으며, 주변에 다른 숙박시설 및 편의시설(레스토랑, 카페 등)이 있습니다. 사천 케이블카와도 가까워 관광객을 대상으로 한 사업이나 숙박업 운영에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다. 대규모 호텔 건립 사업도 추진되었던 이력이 있어, 관광 산업의 잠재력이 높은 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변으로 다양한 편의시설이 있습니다. 숙박시설인 아르떼 리조트 내에 레스토랑, 카페 등이 있으며, 차량으로 이동 시 가까운 거리에 CU 편의점, 메가박스 영화관 등이 위치해 있습니다. 삼천포대교 야경, 실안낙조 등 관광자원이 풍부하며, 삼천포 용궁수산시장, 사천바다케이블카 등 주요 관광 명소와도 접근성이 좋습니다. 다만, 일상생활을 위한 대형마트, 병원, 학교 등은 도심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 설비 현황 등이 현장 조사에 따른 일반적인 상황을 고려하여 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 관광지로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산 관련 시설 설치는 불가합니다.

* 관광지 개발 관련 변동성: 실안관광지 개발이 지속적으로 추진되고 있으며, 관련 사업(리조트, 호텔 등)이 진행 중이거나 계획된 바 있어, 이는 주변 환경 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아름다운 해안경관과 실안낙조로 유명한 관광지에 위치한 숙박시설입니다. 사천 케이블카, 국립공원 등 주변 관광 자원과의 연계성이 뛰어나며, 아르떼 리조트 내 유닛으로 관광객 대상 숙박업 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 보입니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 파악해야 합니다. 또한, 자연녹지지역, 유원지, 관광지 등 복합적인 토지 이용계획은 향후 토지 이용에 대한 추가적인 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 관광 입지: 아름다운 바다 전망과 실안낙조로 유명한 실안관광지에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되며, 인수할 보증금이 0원입니다.

* 사천바다케이블카, 국립공원 등 주변 관광 자원 연계성: 관광객 유치에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 리조트 자체의 브랜드 가치: 아르떼 리조트라는 기존 시설 내 유닛이라는 점에서 안정적인 운영 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 280,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 실제 내부 확인 후 상태에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 인근 유사 물건의 실거래가 정보는 2.35억에서 4.5억 사이에서 거래된 사례가 있으나, 이는 면적 및 조건에 따라 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서, 내부 상태 확인 및 지역 부동산 전문가와 상담 후 보수적인 접근이 필요하며, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.