나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38706 [1] 경상남도 산청군 차황면 법평리 319-7 단독주택 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38706 [1] 경상남도 산청군 차황면 법평리 319-7 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경38706
- 주소: 경상남도 산청군 차황면 황매산로 1126-5
- 감정가: 193,660,000원
- 최저가: 63,458,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 단독주택
진주지원 경매1계 2024타경38706 | 소재지: 경상남도 산청군 차황면 황매산로 1126-5 | 감정가: 193,660,000원 | 최저가: 63,458,000원 | 용도: 단독주택
1. 진주지원 2024타경38706 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2024타경38706 (1)
소재지: 경상남도 산청군 차황면 법평리 319-7
용도: 단독주택
감정가: 193,660,000원
토지면적: 1806.00㎡ (약 546.3평)
건물면적: 93.71㎡ (약 28.3평)
매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOO
채무자: 최OO
채권자: 오OO
1.2. 입지 조건
위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 산청군 차황면 법평리에 소재하며, 만암보건진료소 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 또한, 황매산 자락에 위치하여 자연경관이 우수하며, 매년 5월에는 황매산 철쭉제가 열리는 등 관광 자원도 풍부한 지역입니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 가축 사육과 관련된 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.
1.3. 권리 분석
특이사항: 법정지상권이 성립될 수 있는 권리가 존재하며, 본 경매는 재매각 사건입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 사용에 대한 권리를 건물 소유자에게 인정하는 것으로, 이로 인해 추후 건물 철거나 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
주의사항:
- 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.
- 감정서상 'ㄷ'로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함되며, 정원수목, 담장 등 및 감나무 등도 평가에 포함되었습니다.
- 감정서상 'ㄱ', 'ㄴ'로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. (목록1. 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 감안 가액임)
- 이설 가능한 곡물저장고 및 마을 공동 자산으로 조사된 조경 석축, 수목 등은 평가에서 제외되었습니다.
- 황토방 및 수목 등 타인 점유 부분은 감안하여 평가되었습니다.
- 임대차 관계 및 대항력 여부가 불분명하므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.
1.4. 상권 분석
본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 만암보건진료소와 같은 기초 생활 편의시설이 존재하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 점포가 일부 있을 것으로 예상됩니다. 황매산 관광객을 대상으로 하는 펜션, 민박, 식당 등 관련 업종의 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다.
1.5. 생활 정보
교통 상황: 차량 접근은 가능하며, 주변 도로 상태는 본건 기호(1,5)는 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에, 기호(2)는 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에, 기호(3)은 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 대중교통 사정은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.
주변 편의시설: 인근에 만암보건진료소가 위치하고 있습니다. 농경지가 많아 전원생활을 누릴 수 있는 환경이나, 대형마트, 병원 등은 차량으로 이동해야 하는 다소 거리가 있는 위치에 있을 것으로 예상됩니다.
1.6. 건물 및 토지 현황
토지 이용 현황:
- 기호(1): 부정형의 평탄한 토지로, 주거용 건부지 및 일부 인접지 출입을 위한 진입로로 이용 중입니다.
- 기호(2): 부정형의 평탄한 토지로, 현황 도로 및 마을 표지석 등이 소재합니다.
- 기호(3): 부정형의 평탄한 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 기호(5): 부정형의 평탄한 토지로, 주거나지 상태입니다.
건물 구조 및 이용 상태:
- 기호(4): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 치장, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.
- 기호(ㄱ): 주택으로 이용 중입니다.
- 기호(ㄴ), (ㄷ): 보일러실로 이용 중입니다. 기호(ㄷ)는 부합물 및 종물로 판단됩니다.
- 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
법정지상권: 본건은 법정지상권이 성립될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 토지 사용과 관련하여 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성을 내포하므로, 경매 참여 전 법률 전문가와 반드시 상담하여 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.
임대차 관계 불분명: 임대차 관계 및 대항력 여부가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
재매각: 본건이 재매각에 나온 이유는 명확히 기재되어 있지 않으나, 인수주의(법정지상권 등) 문제, 명도 문제, 입찰가 산정 오류 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.
가축사육제한구역: 본건 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용 시 가축 사육 관련 사업이나 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.
산사태 위험: 최근 뉴스 보도에 따르면, 산청군 차황면 일대에서 산사태 피해가 발생한 사례가 있습니다. 해당 물건의 정확한 지리적 위치 및 주변 지형을 고려하여 산사태 위험에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. (다만, 제공된 정보만으로는 해당 물건에 직접적인 산사태 위험이 있다고 단정하기는 어렵습니다.)
1.8. 투자 포인트
전원생활 및 자연환경: 황매산 인근의 쾌적한 자연환경은 전원주택 부지로서의 매력을 가지고 있습니다. 산청군은 지리산과 황매산 등 아름다운 자연을 품고 있어, 귀촌 또는 세컨하우스 목적의 수요가 있을 수 있습니다.
토지 가치: 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높입니다. 농경지 및 주거용 건부지로 이용 중인 토지를 포함하고 있어, 건축 또는 농업 관련 용도로 활용 시 잠재적 가치가 있습니다.
관광 연계 가능성: 황매산 철쭉제 등 지역 관광 자원과 인접해 있어, 주말 주택이나 체험 농장, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 시설로의 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.
1.9. 종합 의견
본건은 경상남도 산청군 차황면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 주택, 그리고 일부 부속 건물을 포함하고 있으며, 감정가는 1억 9천여만 원입니다.
주요 투자 포인트로는 우수한 자연환경과 황매산 관광 자원과의 연계 가능성, 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치 증대를 기대할 수 있습니다.
그러나 법정지상권 성립 가능성과 임대차 관계 불분명 등 권리 분석상 주의가 필요한 부분이 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역 지정 및 최근 지역 내 산사태 발생 사례 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
따라서 본건에 관심을 가지신다면, 법률 전문가와 함께 권리 관계를 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 실제 이용 상황 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 이러한 과정을 거쳐 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.
법원 정보
진주지원 경매1계