나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39594 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 202동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정도면 풍정리 소재 "풍정마을" 북측 인근에 위치며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 관련 차량통행이 가능하며, 관내 대중교통여건 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 제11층 제1103호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)-(6) : 완경사 지세 내 부정형 토지로서, 현황 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 개설된 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(6): 제2종일반주거지역(2011-08-04),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39594 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 202동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

토지면적: 54.70㎡ (약 16.56평)

토지지분: 54.70㎡ (약 16.56평)

건물면적: 84.63㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.63㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사에이치제이파이낸스대부 (근저당권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 정동면 풍정리에 소재한 "풍정마을" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 관내 대중교통 여건 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1103호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 완경사 지세 내 부정형 토지로서, 현재 "아파트 부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 개설된 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 송보건설주식회사 (2001.08.17.)

* 소유권 이전: 김성수 (2007.01.22.)

* 근저당: 주식회사에이치제이파이낸스대부 (2024.05.03. / 90,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부 채권질권설정: 주식회사오션인베스트대부 (2024.05.03. / 90,000,000원)

* 전세권 설정: 주식회사에이치제이파이낸스대부 (2024.05.03. / 5,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 주식회사에이치제이파이낸스대부 (2024.11.26. / 64,112,602원)

권리분석 결과:

말소기준권리인 2024년 5월 3일자 근저당을 포함한 모든 등기부상의 권리(근저당, 채권질권, 전세권, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에이치제이파이낸스대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 관련 권리(전세권)는 말소될 예정이므로 인수 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

아파트 단지 정보: 송보파인빌 아파트는 2001년에 건축되었으며, 총 12개 동, 888세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층 규모이며, 총 504대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 동향:

최근(2026년 5월~6월) 송보파인빌 아파트에서 거래된 유사 면적(약 18평형, 59.89㎡)의 실거래가는 4,100만원에서 6,800만원 사이로 확인됩니다. 본건은 84.63㎡ (약 25.61평)으로, 비교 대상보다 면적이 크므로 단순 비교는 어렵습니다. 59.89㎡ 면적의 실거래가(6,000만원~6,800만원)를 기준으로 평당 약 100만원~113만원 수준으로 볼 때, 본건 84.63㎡ 면적은 약 8,460만원~9,620만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

최근 전월세 동향:

유사 면적(59.89㎡)의 전월세 계약 사례를 보면, 보증금 500만원~1,500만원에 월세 40만원~45만원 수준으로 거래가 이루어지고 있습니다. 이는 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건이 위치한 정동면 지역은 공동주택과 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 사천시내 중심으로 이동하여 이용하는 것이 일반적입니다.

교육 시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교통: 시내버스 등 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

주변 환경: 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 2001년에 건축되어 준공 후 20년 이상 경과한 아파트로, 시설 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

지역적 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 재건축 시 용도 제한의 영향을 받을 수 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가격 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 송보파인빌 아파트는 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 물건입니다. 아파트 단지 내 편의시설이 갖추어져 있고, 11층의 양호한 층수에 위치하고 있습니다. 다만, 최근 거래된 유사 면적의 아파트 매매가가 본건의 감정가보다 낮은 수준이라는 점은 시세 파악 시 고려해야 할 부분입니다. 본건의 면적이 비교 대상보다 크므로, 이를 감안한 가격 책정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 완벽한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지 내 다양한 편의시설과 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 면적 대비 잠재적 가치: 유사 면적 거래가보다 큰 면적을 소유하고 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 임대 수익 가능성: 최근 전세/월세 시장 동향을 볼 때, 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다. 최근 18평형(59.89㎡) 아파트가 6,000만원~6,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 25.61평(84.63㎡) 면적을 감안하면 평당 단가가 유사하거나 약간 하락할 수 있으나, 전체적인 거래 금액은 8,500만원에서 9,600만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 이러한 점을 반영하여 책정되었을 것으로 보입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰가로 98,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가의 약 90.7% 수준이며, 면적 증가분을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.