나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2754 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 1052-3 아이코아 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2024.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "두호남부초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분상가로서, 부근일대는 대규모 아파트단지 각종 근린생활시설 시장 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호 가 나) 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상6층건 구분상가로서
외벽: 화강석, 타일붙임, 복합판넬, 드라이비트 등 마감.
내벽: 인테리어치장, 타일 등 마감.
바닥: 폴리싱타일 등 마감.
창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 천정형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 2026.3.27. 감정인 사실조회서에 의하면 구분상가(501호, 502호)는 전체 통합 사용하면서 도면상의 출입구와 경계벽을 임의로 설치함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 포항지원 2024타경2754 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1052-3, 아이코아 5층 501호

건물명: 아이코아 (Aikoah)

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물

총 층수: 지상 6층

건축 허가일: 2007-01-08

사용 승인일: 2007-09-05

1.2. 면적 정보

토지면적: 105.73㎡ (약 31.98평)

토지지분: 105.73㎡ (약 31.98평)

건물면적: 238.00㎡ (약 71.99평)

건물지분: 238㎡ (약 71.99평)

1.3. 권리 정보

감정가: 715,000,000원

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2023년 03월 21일 국민은행 근저당권 (을10)

등기부채권 총액: 1,325,729,659원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 일괄매각. 2026년 3월 27일 감정인 사실조회서에 의하면 구분상가(501호, 502호)는 전체 통합 사용하면서 도면상의 출입구와 경계벽을 임의로 설치함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "두호남부초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 시장, 후면 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 21일 국민은행에 설정된 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류: 오릭스캐피탈코리아, 신용보증기금, 국민은행, 롯데카드주식회사, 하나캐피탈, 권지은 외 2명

* 압류: 국민건강보험공단

* 임의경매: 유케이제구차유동화전문

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 대안건설주식회사 (2007-09-10)

* 소유권 이전: 신창식 (2007-09-19, 매매 금액 140,000,000원)

* 근저당: 국민은행 (2023-03-21, 679,200,000원) - 말소기준권리

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 화강석, 타일, 복합판넬, 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 인테리어 치장, 타일 등으로, 바닥은 폴리싱 타일 등으로 마감되었습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 시장 등이 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"두호남부초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 구분상가(501호, 502호)의 통합 사용 및 임의로 설치된 경계벽/출입구 문제는 실제 점유 및 사용 현황과 공부상 현황 간 차이를 발생시켜 향후 명도, 이용, 매각 과정에서 분쟁 소지가 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각 허가 후 취소/변경된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 권리 리스크

* 총 등기부 채권액(1,325,729,659원)이 감정가(715,000,000원) 대비 매우 높아 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되어 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 두호동의 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 근린생활시설입니다. 건물은 일반적인 상가 건물의 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 총 채권액이 매우 높아 채무 부담이 큰 상황입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 501호와 502호가 통합 사용되며 임의로 설치된 경계벽 및 출입구 문제로, 이는 향후 법적 문제나 사용상 제약을 야기할 수 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점은 이전 유찰 사유 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 및 다양한 상업 시설 인근으로 풍부한 유동 인구와 잠재적 고객 확보 가능.

* 규모 있는 면적: 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 다양한 업종의 사업장 운영에 유리.

* 접근성: 포항시 북구의 주요 도로에 인접하여 이용 편리.

9. 예상 입찰가

감정가: 715,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

예상 입찰가를 산정함에 있어 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 501호와 502호의 통합 사용으로 인한 공부상 현황과 실제 점유/사용 현황의 차이 해소 및 관련 비용.

* 재매각 사유 파악 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 대비.

* 높은 총 채권액으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 잠재적 리스크.

* 향후 부동산 시장 전망 및 수익성 분석.

따라서, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70% ~ 85% 범위 (약 500,500,000원 ~ 607,750,000원) 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 상세 시세 분석, 법률 검토 등을 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.