나이스옥션 법원경매 대구 2024타경118443 [1] 대구광역시 남구 대명동 151-17 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2024.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 대구지하철 1호선 "영대병원역" 남측 근거리에 위치하
며 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대이며 남측은
아파트 단지로 조성중에 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 "주거용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-10-30)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2021-09-30)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서,
- 외벽 : 드라이비트, 대리석 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1-가) 1층 : 근린생활시설(무드앤뷰티) 및 계단실
2-5층 : 다가구주택

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 일반건축물대장상 2층 용도가 "사무실"이나 실제 "다가구주택"으로 이용되고
있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
임차인들 중 전세사기피해자 있으므로 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 의한 우선매수청구권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 대구지방법원 2024타경118443 (1)

• 소재지: 대구광역시 남구 대명동 151-17 주건축물제1동

• 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-5층 다가구주택)

• 감정가: 1,915,164,150원

• 토지면적: 189.20㎡ (약 57.23평)

• 건물면적: 599.82㎡ (약 181.46평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 안계농업협동조합

• 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

• 위치: 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, 대구지하철 1호선 영대병원역에서 남측으로 근거리에 위치합니다.

• 주변 환경: 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며, 남측으로는 아파트 단지가 조성 중에 있습니다.

• 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. 지하철 1호선 영대병원역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 좋습니다.

• 도로: 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합 지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2020년 1월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금1,104,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

• 인수되는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

• 현재 등기 현황:

* 소유권 이전: 박희숙(2016-09-02), 조호석(2019-05-31)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2020-01-07, 말소기준)

* 가압류: 송화영(2024-01-08), 김민정(2024-02-06)

* 임의경매: 안계농업협동조합(2024-08-08, 본건 경매 개시)

* 주택임차권: 김정수(2022-05-09 전입, 2022-04-08 확정, 2024-09-23 등기, 말소)

• 임차인 현황:

* 고예진: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-04-07, 대항력 없음.

* 김도윤: 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입/확정 2023-07-13, 대항력 없음.

* 김순구: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-29, 대항력 없음.

* 김윤희: 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2024-03-13, 확정 2022-07-21, 대항력 없음.

* 김정수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정/배당신고 미기재, 대항력 없음. (주택임차권 등기 존재)

* 남영준: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-04-08, 대항력 없음.

* 남영준: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-01-10, 대항력 없음.

* 신효진: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 확정 2020-01-13, 대항력 없음.

* 유인영: 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-26, 확정 2020-01-13, 대항력 없음.

* 이시온: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정 2023-03-02, 대항력 없음.

* 정소은: 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-05-11, 확정 2023-04-20, 대항력 없음.

* 현다영: 보증금 5,000,000원, 차임 910,000원, 전입 2024-03-13, 확정 2024-08-02, 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원

• 주의사항: 임차인 중 전세사기 피해자가 있을 수 있으므로, 관련 법률에 따른 우선매수청구권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 김정수 임차인은 보증금 0원으로 기재되어 있으나 주택임차권 등기가 존재하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

• 지역 특성: 본건은 대구광역시 남구 대명동의 기존 주택가에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근 남측 지역은 아파트 단지 조성 중으로 향후 지역 개발 및 유동 인구 증가가 예상됩니다.

• 건물 구성: 1층은 근린생활시설(무드앤뷰티)로, 2-5층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 주거 및 상업 기능을 겸비한 복합 건물로서의 가치를 지닙니다.

• 잠재력: 역세권 입지와 더불어 주변 지역의 개발 호재는 본 건물의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

• 교통: 대구지하철 1호선 영대병원역을 도보로 이용 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

• 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (상세 편의시설은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

• 혐오시설: 제공된 정보로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. (추가적인 외부 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

• 임차인 관련:

* 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 전세사기 피해자 지원 대상이 될 수 있어 우선매수청구권 행사 가능성에 유의해야 합니다.

* 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 배당 신고일자가 경매 진행 이후로 잡혀있는 경우가 있어 배당 관련 변동 가능성을 검토해야 합니다.

* 김정수 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 주택임차권 등기가 되어 있어, 낙찰 후 인수 부담 또는 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

• 건축물대장과의 차이: 일반건축물대장상 2층 용도는 "사무실"이나 실제 "다가구주택"으로 이용되고 있는 점은 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

• 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수성이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지하철 1호선 영대병원역 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 약 19.15억원이며, 대지 약 57평, 건물 약 181평 규모입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 임차인이 존재하고 이 중 전세사기 피해자일 가능성이 있어 우선매수청구권 행사 여부 및 배당 문제를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 건축물대장과의 용도 불일치는 추가적인 행정적 부담을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

• 역세권 입지: 대구지하철 1호선 영대병원역 인근으로 교통이 편리합니다.

• 개발 가능성: 주변의 아파트 단지 조성 등 지역 개발 계획은 향후 자산 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

• 복합 용도: 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 자가 이용에 모두 유리합니다.

• 감정가 대비 가치: 제공된 주변 시세 정보는 본 건물의 규모 및 용도와 직접적인 비교에 한계가 있으나, 감정가가 합리적인 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

• 시세 분석:

* 제공된 JSON의 최근 매매 정보는 개별 세대 또는 소규모 다세대 주택의 거래 사례로 보여집니다.

* JSON 정보 예시: 51.471㎡(약 15.5평) 물건이 7,500(7,500만원)에 거래, 75.265㎡(약 22.7평) 물건이 12,300(1억 2,300만원)에 거래되는 등, 본 건의 규모(건물 약 181평) 및 감정가(약 19.15억원)와 비교 시 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다.

* 본건 감정가는 건물 면적 약 181평 기준으로 평당 약 1,055만원 수준입니다.

* 대구 남구 대명동 일대의 신축 다가구주택 시세는 평당 2,000만원 이상으로 형성될 수 있음을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

• 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 중 전세사기 피해자 발생 가능성, 건축물대장과의 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 감정가 19.15억원을 기준점으로 하되, 리스크 요인 해소 비용 및 향후 시세 상승 여력을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 종합적으로 판단 시, 본 건의 예상 입찰가는 16억원에서 18억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 추후 상세한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.