나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117074 [1] 충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 102동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 동측 인근에 위치하는 "안서코아루" 제102동 제6층 제601호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 13층 건 중 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2018.10.22)
외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방2, 욕실 겸 화장실2, 거실, 주방/식당, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 본건은 대체로 부정형의 평지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 노폭 약 10M 및 20M 내외의 아스팔트 포장도로로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-189)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-58)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호서대학교천안캠퍼스(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 확인도면 및 주위 탐문조사 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 천안지원 2024타경117074 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 안서동 546, 안서코아루 102동 6층 601호이며, 아파트입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 가치

감정가는 184,000,000원입니다.

토지 면적은 31.94㎡ (약 9.66평)이며, 건물 면적은 52.60㎡ (약 15.92평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 천안지원 2024타경117074 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 184,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 대학가가 형성되어 있어 학생 및 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로를 통해 노폭 약 10~20M의 아스팔트 포장 도로로 진출입이 용이합니다.

인근에 시내 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 지역 특성

본건 토지는 대체로 부정형의 평지로, 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(호서대학교 천안캠퍼스)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 내역

본건 건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (윤해구)

* 을3: 주택임차권 (김지연, 보증금 170,000,000원) - 2024년 02월 26일 접수

* 갑3: 가압류 (경산농업협동조합, 500,000,000원) - 2024년 01월 11일 접수 (말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (제이비우리캐피탈주식회사, 20,880,438원) - 2024년 01월 17일 접수

* 갑5: 가압류 (현대카드, 13,177,063원) - 2024년 01월 25일 접수

* 갑6: 가압류 (삼성카드, 10,839,629원) - 2024년 02월 15일 접수

* 갑7: 가압류 (대구신용보증재단, 40,000,000원) - 2024년 02월 20일 접수

* 갑8: 강제경매 (한국주택금융공사, 177,936,437원) - 2024타경117074 개시결정

3.2. 임차인 분석 및 인수 권리

본건에는 김지연 임차인이 존재하며, 보증금 170,000,000원, 전입일자 2023년 07월 17일, 확정일자 2023년 05월 30일입니다.

임차인 현황상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있습니다.

그러나, 물건명세서 및 주의사항에 따르면, 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리(갑3: 경산농업협동조합 가압류)보다 후순위인 권리들은 일반적으로 소멸됩니다.

3.3. 권리 분석 총평

확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 본 경매 물건은 권리상 비교적 안전한 편으로 평가됩니다.

4. 시세 및 투자 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 "안서코아루" 아파트 단지 내 비슷한 면적(58.084㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 188,200,000원 (8층)

* 2026년 5월 6일: 190,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 26일: 190,000,000원 (9층)

이를 면적당 가격으로 환산하면 약 324만원/㎡ ~ 327만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 현재 시세 동향

본건의 전용면적은 52.60㎡ (약 15.92평)입니다.

면적당 가격을 적용하여 산정 시, 약 171,400,000원 (52.60㎡ * 3,259,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가는 184,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

4.3. 임대 시장 분석

같은 면적(52.603㎡)의 최근 전월세 사례를 보면,

* 2026년 5월 6일: 보증금 50,000,000원, 월세 400,000원 (6층)

* 2025년 12월 7일: 보증금 130,000,000원, 월세 0원 (7층)

등의 거래가 있었습니다. 이는 연 400만원 수준의 임대 수익을 기대할 수 있음을 시사합니다.

5. 물건 상세 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 13층 건물 중 제6층 제601호입니다.

사용승인일은 2018년 10월 22일입니다.

외벽은 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

내부 구조는 방 2개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 주방/식당, 현관 등으로 이용 중입니다.

기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하여, 집합건축물대장상 도면 및 탐문 조사에 근거하여 작성되었으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 안서코아루 아파트

주소: 충청남도 천안시 동남구 안서동 546

건축년도: 2018년 10월 22일

총 동수: 4개동

총 세대수: 276세대

최고층: 18층

지하주차대수: 10대, 지상주차대수: 6대 (총 주차대수 32대, 건축물대장상 총 주차 대수는 255대로 기재되어 있음)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 내부 미확인으로 인한 리스크

현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 예상치 못한 내부 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항 및 확약서 검토

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 검토는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 안서동에 위치한 신축 아파트로, 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 이상입니다.

임차인 관련 권리 부담이 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보이며, 이는 투자 시 가장 큰 리스크 요인을 제거한 셈입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 시장 가격 대비 감정가 및 실거래가의 차이를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없는 상태에서의 낙찰 가능성.

* 대학가 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 비교적 신축급 아파트로 주거 만족도 높음.

* 부동산 강제 경매 물건으로 채권자의 경매 신청으로 진행되어 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가 산정

감정가 184,000,000원, 최근 실거래가 188,200,000원 ~ 190,000,000원 (58.084㎡ 기준), 면적당 시세 약 325만원/㎡를 고려했을 때, 본건(52.60㎡)의 적정 시세는 약 171,400,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 관련 리스크가 해소되었고, 내부 상태 미확인에 따른 잠재적 수리 비용을 감안하여, 감정가 대비 약 95% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.