나이스옥션 법원경매 제천 2024타경183 [2] 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 653 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경183 [2] 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 653 답 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경183 | 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 653 | 감정가: 199,874,000원 | 최저가: 127,919,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 정보 및 기본 현황

사건번호: 제천지원 2024타경183 (2)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 653 외 16필지 (일괄 매각)

용도: 답 (현황: 답, 임야, 도로, 휴경지, 건설기계용 주기장 등 혼재)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황 (토지)

감정가: 199,874,000원

토지면적 총합: 2701.00㎡ (약 817.0 평)

매각대상: 토지매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 소재 제천IC 서측 인근의 국도변 농촌 지대에 위치함.

주위는 고속도로 톨게이트 및 국도변 중소규모의 점포, 근린생활시설, 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준임.

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근 국도변에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 보통으로, IC 인접 국도변이라는 접근성 면에서는 우수함.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 고속도로 IC와 국도변에 인접한 농촌 지대 특성상 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 국도 주변으로 근린생활시설 및 점포가 소재하는 것으로 보아 차량 통행량을 활용한 개발 잠재력은 있음.

제천시는 의림지, 청풍호반 케이블카, 옥순봉 출렁다리 등 다양한 관광지가 소재하고 있어 향후 지역 개발 방향에 따라 관광 연계 시설 부지로의 활용 가능성도 배제할 수 없음.

혐오시설 정보: 감정평가서 및 검색 결과에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 국도변과 IC 인근의 특성상 소음 및 교통 흐름에 대한 고려는 필요함.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일하여 복잡한 권리 관계보다는 채권자(엠OOOOOOOOOO)의 근저당권 등에 기한 임의경매로 추정됨. 매각 대상은 토지매각에 한정됨.

3.2. 특이사항 및 제한사항

분묘기지권: 기호(2) 토지에 유연분묘 2기가 소재하며, 감정평가서 상에는 소규모 면적으로 전체 토지 가격에 별 영향이 없을 것으로 판단하고 있으나, 분묘기지권 성립 여부 및 추후 처리(이장 등) 비용은 매수인이 인수해야 할 중요한 리스크임.

농지취득자격증명(농취증): 물건의 용도가 답(畓)을 포함한 농지 및 임야가 혼재되어 있으므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서가 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됨을 주의해야 함.

재매각: 본건은 '재매각' 물건으로, 기존 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 다시 경매에 나온 물건이므로, 입찰 시에는 해당 사유(미납 원인) 및 추가적인 물건의 문제점을 면밀히 파악해야 함.

일괄매각: 총 17필지가 일괄 매각되므로, 각 필지별 용도(답, 임야, 도로, 주기장 등) 및 제한사항(도시/자연녹지/계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 전원개발사업구역 포함)을 종합적으로 고려한 투자가 필수적임.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획의 복잡성: 매각 대상 토지가 자연녹지, 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 심지어 전원개발사업구역(일부)까지 혼재되어 있어, 전체 필지에 대한 통합적인 개발 행위 시 제한이 발생할 수 있음.

현황 불일치 및 제시 외 물건: 공부상 지목(임야, 전)과 현황(휴경지)이 불일치하는 부분이 있으며, 기호(10)에는 타인 소유의 컨테이너(4동), 간이화장실, 수도시설, 폐가전제품, 건자재 등이 적치되어 있어, 이의 처리(철거, 명도)에 대한 시간 및 비용이 수반될 수 있음.

송전선 및 철탑 부지: 기호(1, 3) 임지상에 송전선이 통과하고 기호(1)는 일부 철탑 부지로 이용되고 있어, 해당 부분은 개발 제한 및 감가 요인으로 작용할 수 있음.

맹지 문제: 기호(1, 2)는 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능하다고 감정평가되어 있으므로, 실제 이용 시 인접지 소유자와의 통행권 확보 문제가 발생할 수 있음.

4.2. 투자 포인트

IC 인접 국도변 위치: 고속도로 IC 및 국도 인근에 위치하여 차량 접근성이 양호하므로, 물류 창고, 건설기계용 주기장(현 이용 상태), 또는 국도변 근린시설 부지로의 잠재적 가치가 있음.

다양한 용도 토지 확보: 자연림, 휴경지, 주기장, 도로 등 다양한 용도의 필지를 한 번에 확보할 수 있어, 장기적인 관점에서 토지 포트폴리오를 구성하기에 유리함.

일부 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 건폐율 및 용적률 적용에 있어 개발의 여지가 있음.

4.3. 종합 의견

본 물건은 제천IC와 국도에 인접한 입지적 장점을 가지나, 분묘기지권, 농취증 제출 의무, 재매각 물건이라는 특성, 그리고 복잡하게 얽힌 토지이용계획 및 제시 외 물건 처리 문제로 인해 일반 투자자가 접근하기에는 다소 난이도가 높은 물건입니다.

투자자는 제시 외 물건의 명도, 분묘 처리 비용, 그리고 농취증 발급 가능성을 사전에 철저히 검토하고, 특히 토지이용계획 상의 제한사항(준보전산지, 송전선하)을 정확히 파악하여 수익성 분석을 해야 합니다.

재매각 물건인 점을 감안할 때, 현황 파악에 철저를 기하고 적정 입찰가 산정에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매2계