나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1421 [1] 충청북도 단양군 적성면 각기리 389-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1421 [1] 충청북도 단양군 적성면 각기리 389-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경1421
• 주소: 충청북도 단양군 적성면 각기리 389-2
• 감정가: 192,326,000원
• 최저가: 63,021,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2024타경1421 | 소재지: 충청북도 단양군 적성면 각기리 389-2 | 감정가: 192,326,000원 | 최저가: 63,021,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 제천지원 2024타경1421 (1)이며, 소재지는 충청북도 단양군 적성면 각기리 389-2입니다.

용도는 '전(밭)'이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 제OOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지면적은 5,198.00제곱미터 (약 1,572.56평)이며, 건물면적은 0.00제곱미터입니다.

감정가는 192,326,000원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 건물은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충북 단양군 적성면 각기리 소재 "각기리마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 과수원, 주택, 축산농장, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 다만, 주변에 축산농장이 소재하고 있어 환경적 제약(냄새 등)을 유발할 잠재적 리스크가 있음을 인지해야 합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 토지는 구거(도랑) 위에 설치된 다리를 이용하여 차량 접근이 가능합니다.

인근 마을까지 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 보통입니다. 도로와 토지 사이에 구거가 있으나 다리 설치로 접근성이 확보된 상태입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 현황

본건 토지 형태는 부정형이며, 지목은 '전'입니다.

현황은 대부분 농사를 짓지 않고 있는 휴경지 상태이며, 일부에 제시외 건물(컨테이너 주택, 약 18제곱미터) 및 제시외 비닐하우스(목재골조 창고, 약 36제곱미터)가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 고려사항

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각 대상은 토지(5,198.00제곱미터)만 해당됩니다.

토지 소유자로 탐문조사되는 제시외 건물(컨테이너 및 비닐하우스)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 건물 철거 또는 지료 문제가 발생할 수 있으며, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 '농지취득자격증명서'가 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 사전에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

'재매각' 물건이므로 과거 입찰자가 보증금을 포기한 이력이 있습니다. 이는 통상적으로 권리상의 하자가 있거나 예상치 못한 리스크가 발견되었을 가능성이 있으므로, 이에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

매각으로 말소되지 않는 구분지상권(송전선의 건설과 소유 목적)이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 제한 요소로 작용하며, 지상권 범위 내 건축 행위나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 계획관리지역에 해당하여, 농지이지만 향후 개발 행위(농지전용 등)를 통해 활용도가 높을 수 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역)과 소하천구역(각기천)에 저촉되는 부분이 있으므로, 개발 계획 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 잠재적 이용 가치

본건은 약 1,572.56평의 대규모 토지이며, 계획관리지역에 속해 있습니다. 이는 농업 외에도 일정 규모의 창고시설, 근린생활시설(용도변경 필요) 등 다양한 개발 잠재력을 가지고 있음을 의미합니다.

현황이 휴경지이므로, 신규 영농을 위한 부지 또는 귀농·귀촌 목적의 부지 활용이 용이합니다.

4.2. 생활 편의성

"각기리마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 인프라 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

구분지상권으로 인한 송전선로의 존재는 토지의 미관을 저해하고, 해당 구역 내 개발 행위를 영구적으로 제한할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

제시외 컨테이너 및 비닐하우스(토지 소유자 소유로 추정)에 대한 처리 문제입니다. 이들이 법정지상권을 주장할 경우 토지 사용에 제한이 따르며, 철거를 위해서는 별도의 명도소송 및 비용이 발생할 수 있습니다.

주변에 축산농장이 존재하므로 환경적 쾌적성이 떨어질 수 있습니다.

농지취득자격증명서 발급 불가 시 보증금 몰수의 위험이 가장 급박한 리스크입니다.

재매각 물건이라는 점을 감안하여, 시장 가치보다 월등히 저렴하게 낙찰받거나 상기 리스크를 충분히 감당할 수 있는 경우에만 접근해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 약 1,572평의 대형 농지로서, 개발 잠재력 측면에서는 우수한 요소가 있습니다. 그러나 구분지상권(송전선)과 제시외 건물 처리 문제, 농취증 제출 의무 및 재매각 이력 등 권리 및 법률적 리스크가 복합적으로 얽혀 있는 물건입니다. 따라서 입찰 전 현장 답사를 통해 송전선로의 위치와 제시외 건물의 상태, 주변 축산농장 환경을 정확히 파악하고, 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 문의하는 등 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 내 대규모 토지 (5,198.00제곱미터 / 약 1,572.56평)를 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

휴경지이므로 매입 후 즉시 영농 또는 기타 용도로의 전환을 계획하기 용이합니다.

제한사항(구분지상권, 제시외 건물)을 감수하고도 수익성이 확보된다면, 리스크 대비 고수익을 노릴 수 있는 투자처입니다.

법원 정보

제천지원 경매2계