나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1568 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 123-9 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1568 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 123-9 임야 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경1568 | 소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 123-9 | 감정가: 750,944,100원 | 최저가: 307,586,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 제천지원 2024타경1568 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제천지원 2024타경1568 (1)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 123-9 외 (총 14필지)

용도: 임야 외 (임야, 도로, 체육용지, 전)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

감정가: 750,944,100원

토지면적: 38,542.50㎡ (약 11,659.69평)

소유자: 정OO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 남OOOOOOOO

토지는 임야 7필지, 도로 4필지, 체육용지 1필지, 전 2필지로 구성된 총 14필지 일괄매각 건입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주변환경: 본건은 충북 제천시 백운면 원월리 소재 "매촌마을" 북동측 인근 및 "원서마을" 서측 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 과수원, 주택, 작업장, 축산농장, 창고시설, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 산간 지역입니다.

교통상황: 기호4, 10-12 토지는 '도로'이며, 기호2, 5-9, 13 토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 인근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 광역 교통망은 보통입니다. 다만, 기호1, 3, 14 토지는 세로(불) 또는 맹지이므로 개별적인 차량 접근성은 낮습니다.

개발 호재 및 지역 특성: 백운면 원월리는 산간 마을의 특성을 가지며, 천등산 명품 트레킹 코스와 인접하고, 국도 변에 위치한 매촌 마을은 농촌주택 개량 사업을 통해 살기 좋은 농촌 마을로 변화하고 있습니다. 귀농·귀촌 희망자들이 늘어나는 지역적 특성이 있어 향후 전원주택 개발 수요를 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변에 축산농장 등이 위치하고 있어 해당 시설과의 거리 및 영향 여부를 현장 확인을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 물건 현황 및 이용 상태

총 14필지 중 지목상 '임야'인 토지가 다수이며, 일부 '도로', '체육용지', '전'이 포함되어 있습니다.

실제 이용 상태는 공부(지적공부)와 현황이 상이한 부분이 많습니다.

- 기호1, 3, 6, 14 토지: 자연림(참나무, 소나무 등) 상태입니다.

- 기호2 토지: 지목은 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

- 기호5 토지: 지목은 '체육용지'이나 현황은 일부 '전'으로 이용하다 휴경 중인 휴경지이며, 일부 잣나무가 식재되어 있습니다.

- 기호7 토지: 지목은 '전'이나 일부는 신축신고 후 토목공사가 중단된 상태이며, 일부는 밤나무가 식재되어 있습니다.

- 기호8 토지: 지목은 '임야'이나 북측 일부는 신축신고 후 토목공사 중단, 남측 일부는 '전'으로 이용, 일부 도로로 이용, 소유자 미상의 제시외 건물(창고 및 축사구조, 약 91㎡)이 소재하고 있습니다.

- 기호13 토지: 지목은 '임야'이나 일부 신축신고 후 토목공사가 중단된 상태입니다.

1.4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

경매구분: 부동산임의경매로, 권리분석상 복잡한 법정지상권이나 유치권 등의 특별한 공시된 내용은 없으나, 다음의 특이사항을 주의 깊게 분석해야 합니다.

특이사항: 분묘기지권, 일괄매각.

- **분묘기지권:** 기호1 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 기호8 토지에는 분묘 2곳이 소재하고 있습니다. 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 점을 주의사항으로 명시하고 있습니다. 성립 시 낙찰자가 임의로 분묘를 철거할 수 없으며, 추후 지료를 지급해야 하거나, 장기간의 협의나 소송이 필요할 수 있습니다. 매수인은 분묘의 연고권자 및 설치 시점 등을 현장 조사를 통해 면밀히 파악하고, 명확한 법률적 조언을 받는 것이 필수적입니다.

- **제시외 물건 및 건물:** 기호8 토지에는 소유자 미상의 제시외 건물(창고 및 축사구조, 약 91㎡)이 소재합니다. 매각대상에서 제외되는 경우가 많으므로, 이 건물의 철거 또는 부당이득 반환 청구 등의 법적 대응이 필요할 수 있습니다. 감정평가서에 제시외 건물이 매각에 포함되는지 명확히 확인해야 합니다. 또한, 기호1, 7 토지에 식재된 잣나무, 밤나무 등은 토지에 포함 평가되었으나, 기호5 토지의 잣나무는 명확히 포함 평가되었습니다.

- **공부와의 현황 차이:** 다수의 필지에서 지목과 현황이 상이합니다 (임야이나 전으로 이용, 체육용지이나 전으로 이용 등). 이는 농지법 위반 소지가 있을 수 있으며, 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 제한을 면밀히 확인하고, 현황 이용 중인 '전'에 대한 복구 및 지목 변경 가능성을 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 모든 필지가 '계획관리지역'과 '가축사육제한구역(일부 제한지역)'을 포함하며, 일부 필지(기호1, 3, 4, 6, 7, 8, 13, 14)는 '준보전산지' 또는 '보전산지/임업용산지'에 해당합니다. '보전산지/임업용산지'는 개발 행위에 가장 큰 제약을 가하므로, 개발 가능 여부를 각별히 확인해야 합니다. 기호1 토지는 '하천구역'도 일부 포함하고 있습니다.

1.5. 투자 포인트 및 종합 의견

최고의 입지: 충주-제천 간 국도 인근의 접근성 및 귀농·귀촌 수요가 높은 청정 지역에 위치하며, 일부 필지는 도로에 잘 접하고 있습니다. 주변이 자연 환경이 수려하여 전원주택 단지, 캠핑장, 농촌 테마 사업 등으로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

투자 가치: 대규모 면적(약 1만 1천 평 이상)이 일괄 매각되어, 개별 필지 매입보다 개발 일관성을 확보하기 용이하며, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

잠재적 리스크: 분묘기지권 성립 여지 및 제시외 건물(창고 및 축사구조) 문제 해결에 대한 법적 및 재정적 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '보전산지', '임업용산지'의 개발 제한 및 공부와 현황이 상이한 부분(특히 '전' 이용 현황)에 대한 법적 리스크를 해소할 수 있는 능력 있는 매수인이 필요합니다.

종합 의견: 본 물건은 개발 가능한 '계획관리지역' 내에 위치한 대규모 임야 및 농지 물건으로, 개발 경험이 풍부하고 리스크 해결 능력이 있는 전문 투자자나 법인이 취득하기에 적합합니다. 특히, 임야 및 농지의 현황과 법률적 제한 사항을 정확히 이해하고, 분묘기지권과 제시외 건물 문제 해결 전략을 수립하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다. 실수요자가 단순히 전원생활을 위해 취득하기에는 권리 및 현황 상의 리스크가 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

제천지원 경매2계