나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1568 [2] 충청북도 제천시 백운면 원월리 131-3 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1568 [2] 충청북도 제천시 백운면 원월리 131-3 도로 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경1568 | 소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 131-3 | 감정가: 1,412,819,760원 | 최저가: 578,691,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제천지원 2024타경1568 (2)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 131-3 외 13필지 (일괄매각)

용도: 도로 외 임야, 전, 체육용지 등 총 14필지 (목록 7, 8 등 일부는 지목과 현황이 상이함)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,412,819,760원

토지면적 (총합): 26,505.90㎡ (약 8,018.15평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음, 제시외 건물은 매각 제외)

1.2. 면적 정보 (평 환산)

총 토지 면적: 26,505.90㎡ (약 8,018.15평)

1.3. 특이사항 및 주의사항 (필수 확인 사항)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 소유권이 아닌 지분만 매각)

분묘기지권: 목록1, 7, 8 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지 있음. (매수자 부담 발생 가능)

법정지상권: 목록8 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 창고 및 축사(약 91㎡)가 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부 알 수 없음. (토지 이용에 제한 초래 가능)

농지취득자격증명 (농취증): 목록 7, 9 토지가 현황 '전' 또는 '농지'이므로 농지취득자격증명서가 필요함. 미제출 시 매수보증금은 몰수됨.

현황: 목록 7, 8, 13 토지 일부는 건축허가를 득하고 토목공사 중단 상태임. 관할 행정기관에 문의가 필수임.

일괄매각: 전체 14개 필지를 일괄 매각하는 건임.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충북 제천시 백운면 원월리 "매촌마을" 북동측 및 "원서마을" 서측/남서측 인근에 위치한 농촌 지역의 부동산임.

주위는 농경지, 과수원, 주택, 작업장, 축산농장, 창고시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전체적으로 전형적인 농촌 및 산간 지역의 주위환경을 가짐.

2.2. 교통 상황

일부 토지(목록 4, 10-12)는 '도로'로 이용 중이며, 대부분의 필지(목록 2, 5-9, 13)는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능함.

일부 필지(목록 1, 3, 14)는 세로(불) 또는 맹지로서 차량 접근이 어려우므로, 전체 필지 활용 시 도로 문제 해결이 필요함.

인근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 광역 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 채무 관계

소유자: 정OO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 남OOOOOOOO

경매 구분의 특성상 채권자, 채무자 등의 복잡한 이해관계로 인해 임의경매가 진행되고 있으며, 다수의 필지(14개)가 일괄 매각되는 '토지 일부 지분 매각' 건이므로, 낙찰 후 공유지분 매각 및 협의 과정에서 상당한 난이도가 예상됨.

3.2. 법정 지상권 및 분묘기지권

목록8 토지 지상의 소유자 미상 제시외 창고 및 축사(약 91㎡)는 매각 제외이며, 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 토지 이용 및 철거에 제한이 발생할 수 있음.

다수의 필지(목록 1, 7, 8)에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있으므로, 향후 분묘 이장 관련 협의 또는 소송 비용이 발생할 수 있음.

3.3. 행정 및 법률적 제약

농지취득자격증명: 목록 7, 9 토지는 농지법 적용을 받아 농취증이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 있음.

개발 관련: 목록 7, 8, 13 토지는 건축허가를 득하고 토목공사 중단 상태이므로, 건축 허가 유지 여부, 공사 재개 가능 여부, 기발생 비용 등에 대한 행정기관 확인이 필수적임.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지, 임야 등이 주를 이루는 순수 농촌 지역이므로, 상업 시설이 형성된 상권은 존재하지 않음.

주요 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 백운면 소재지 또는 제천시 중심부까지 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨.

4.2. 생활 정보

주변 환경이 농촌 마을 및 산지로 이루어져 있어, 귀농, 귀촌 또는 자연 친화적인 전원생활을 선호하는 사람들에게 적합할 수 있음.

'매촌마을' 및 '원서마을'과 인접해 있어 기본적인 농촌 마을의 생활 인프라는 공유할 수 있으나, 전반적인 생활 편의성은 낮음.

4.3. 혐오시설 (잠재적 리스크)

감정평가서에 주위에 '축산농장'이 형성된 지역이라고 명시되어 있으므로, 이로 인한 악취, 소음 등의 혐오시설 영향이 발생할 가능성이 높음.

목록8 토지 위에 '소유자 미상의 제시외 창고 및 축사'가 있어, 현장 조사 시 축사로 인한 악취 발생 여부와 청결 상태 등을 반드시 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 가장 큰 리스크는 '일부 지분 매각'이라는 점임. 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매입/매각 또는 분할)가 원활하지 않을 경우, 장기간의 소송과 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있음.

법정 지상권 및 분묘: 미확인된 법적 권리(법정지상권, 분묘기지권)의 성립 여부에 따라 토지의 사용 및 수익에 중대한 제한이 따를 수 있으며, 이는 매수자가 해결해야 할 부담임.

토목공사 중단: 이미 진행된 토목공사의 상태, 건축 허가 재승인 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

토지 현황 상이: 지목(임야, 체육용지)과 현황(전, 휴경지)이 다른 필지가 다수 존재하여, 추후 현황대로 이용하기 위한 복잡한 행정 절차(지목 변경, 농지 전용 등)가 필요할 수 있음.

6. 종합 의견

본건은 총 면적 8천여 평에 달하는 대규모 토지(임야, 전, 도로, 체육용지 등)를 일괄 매각하는 건으로, 개발 잠재력은 높으나 '일부 지분 매각' 및 '농취증', '법정지상권', '분묘기지권' 등 복잡한 권리 관계가 얽혀있는 '특수물건'임.

투자 난이도가 매우 높으므로, 일반 투자자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부하고, 낙찰 후 공유자 및 현황 관계인과의 협상 및 소송 능력을 갖춘 전문가에게 적합한 물건으로 판단됨.

특히, 토지 전체를 활용하기 위해서는 공유자 지분을 추가로 매입해야 하는 숙제가 있으며, 미상의 제시외 건물(축사) 및 분묘 처리를 위한 상당한 시간과 비용 투입을 전제해야 함.

7. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 농촌 지역에서 대규모(약 8천 평)의 토지를 비교적 낮은 가격(지분 매각이므로)으로 확보할 기회가 될 수 있음.

다양한 용도: '계획관리지역'이 다수 포함되어 있어, 향후 개발 여부에 따라 전원주택 단지, 펜션, 캠핑장 등 다양한 개발 잠재력이 있음. (토목공사 중단 이력 확인 필수)

도로 필지 포함: 전체 필지 중 '도로' 필지가 다수 포함되어 있어, 일부 맹지(목록 14)를 제외하고는 접근성이 확보되어 있는 점은 긍정적임.

법원 정보

제천지원 경매2계