나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1629 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 254 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1629 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 254 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경1629 | 소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 254 | 감정가: 29,268,000원 | 최저가: 9,590,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 제천지원 2024타경1629 (1)

소재지 충청북도 제천시 백운면 원월리 254

용도 전 (현황 휴경지)

감정가 29,268,000원

토지면적 813.00㎡ (약 245.93평)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산강제경매

1.2. 법률 관계 요약

소유자 오OO

채무자 오OO

채권자 백OOO

특이사항 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충북 제천시 백운면 원월리 소재 '대월마을' 서측 인근에 위치한 농지(전)입니다. 주위는 농경지, 과수원, 농촌 마을, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 본 토지는 현재 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근은 불가능하며, 인근 마을까지 대중교통이 운행되고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

원월리 지역은 대부분의 지대가 산지로 이루어진 산간 마을이며, 인근 '대월마을'은 경관이 좋고 천등산 덕분에 물이 깨끗한 청정 농촌 지역입니다. 주말에는 천등산 등산객들이 찾는 곳으로 알려져 있으나, 일상적인 편의시설이나 상권은 미약한 농촌 환경입니다. 교육시설로는 백운면 내에 백운초등학교, 화당초등학교, 백운중학교 등이 위치하고 있으나 본건 토지에서 거리는 상당합니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 지역에 특정 혐오시설(공해, 축사 대규모 산업시설 등)이 보고된 바는 없으며, 청정 농산물이 생산되는 전형적인 농촌 지역으로 양호한 자연환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 토지 현황

본건 토지는 부정형의 '전'으로서 현재는 경작하지 않고 휴경지로 이용되고 있습니다. 남동측 일부에는 뽕나무가 자생하고 있는 상태입니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)으로 지정되어 있습니다.

3.2. 건물 및 제시외

본건은 토지매각 대상 물건으로, 토지 외의 건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

4. 권리분석 및 법적 고려사항

4.1. 매각대상 권리

본건은 부동산 강제경매 물건이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 소유권(지분율 81300/81300)입니다.

4.2. 필수 확인 사항 (농지취득자격증명)

본건은 '전'으로서 농지법상 농지에 해당되므로, 최고가매수신고인은 반드시 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)은 몰수됩니다.

4.3. 지상 분묘 문제

토지 북서측 지적 경계선 부근에 본건 토지와 인접 토지에 걸쳐 분묘가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이 분묘에 대해 '분묘기지권'이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 매수인이 분묘를 함부로 개장(이장)할 수 없으므로, 해당 분묘의 권리 관계(성립 여부 및 연고권자 파악)에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 리스크

본건 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위 등 개발 목적의 이용은 사실상 불가능합니다. 추후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(통행지 보상 또는 사용 승낙)이 필수적이며, 이는 시간과 비용, 그리고 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

5.2. 분묘 처리 리스크

지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제한이 따릅니다. 분묘 이장(개장) 시 막대한 협의 비용과 시간이 소요되거나, 연고자를 찾지 못할 경우 복잡한 절차(공고 후 개장 등)를 거쳐야 하는 리스크가 존재합니다.

5.3. 재매각 및 농취증 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 문제가 발생했거나 매수인이 대금을 미납했을 가능성이 있습니다. 또한, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 법적 제재가 있으므로, 낙찰 전 관할 관청에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

충청북도 제천시의 임야 및 농촌 마을 인근에 위치한 저가 농지 물건입니다. 감정가 기준 약 245.93평의 면적에 비해 낮은 가격대이나, '맹지' 및 '분묘기지권 성립 여지'라는 명확하고 중대한 권리상, 현황상 하자를 동시에 가지고 있습니다. 따라서 단순히 시세차익을 노리는 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, 해당 리스크를 스스로 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 인접 토지 소유자와의 협의 능력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **저가 투자:** 2천만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* **보전/계획 관리지역:** 토지이용계획상 일부 계획관리지역이 포함되어 있어, 맹지 문제가 해결될 경우 향후 제한적인 개발 여지가 발생할 수 있습니다.

* **장기 투자 관점:** 즉각적인 사용이나 개발은 불가능하며, 장기간 보전 또는 농업 경영 목적으로 소유하거나, 향후 지가 상승을 기대하는 초장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.

* **리스크 수용 능력:** 맹지 해소(도로 확보) 및 분묘 처리 비용과 노력을 감수할 수 있는 리스크 수용도가 높은 투자자에게만 유효합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계