나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1643 [1] 충청북도 제천시 고명동 697-3 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1643 [1] 충청북도 제천시 고명동 697-3 답 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경1643 | 소재지: 충청북도 제천시 고명동 697-3 | 감정가: 197,914,000원 | 최저가: 126,665,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (토지)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제천지원 2024타경1643 (1)

소재지: 충청북도 제천시 고명동 697-3

용도: 답 (현황: 전)

토지면적: 1118.00㎡ (약 338.16평)

감정가: 197,914,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 충OOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수). 지상 제시외 수목 포함.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 제천산업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: 부정형 토지이며 현재 답(논)으로 공부상 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

상권 분석 및 생활 정보: 주위가 농경지 및 주택 지역이므로 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 인근 제천산업고등학교 및 간선도로를 통한 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본건 경매는 '부동산강제경매' 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다. 채권자(충OOOO)에 의해 경매가 진행 중입니다.

매각 대상은 토지 전부(지분율 111800)이므로, 지분 경매에서 발생하는 복잡한 권리 관계는 없습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 등기부상 권리는 없을 것으로 보입니다. (단, 최종적으로 매각물건명세서 확인 필수)

2.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명: 본건은 공부상 용도가 '답'이며 현황은 '전'으로 농지법상 농지에 해당합니다. 따라서 최고가매수신고인은 반드시 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. '재매각' 사건인 점을 고려할 때, 이전 낙찰자가 농취증 미제출 등으로 인해 불이익을 받았을 가능성이 있으므로 특히 주의가 필요합니다.

제시외 물건: 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 식재되어 있으며, 이는 매각대상에 '포함'됩니다. 수목의 현상 및 관리 상태, 평가액 등을 확인하고 추후 소유권 이전에 문제가 발생하지 않도록 유의해야 합니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 법적/행정적 리스크 (개발 제한)

토지이용계획상의 복잡한 규제로 인해 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다.

자연녹지지역: 도시지역 내 개발이 제한되는 녹지지역으로, 건폐율 및 용적률 등의 제한을 받습니다.

상대보호구역: 제천산업고등학교 및 제천교육지원청과 관련된 상대보호구역으로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일정 시설(숙박시설, 유흥시설 등)의 건축이 제한됩니다.

가축사육제한구역(일부/전부제한지역): 가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 제한되므로, 축사 등의 건축을 통한 농업적 활용에 제약이 따릅니다.

철도보호지구: 철도 안전법에 따라 철도 운행에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한됩니다.

3.2. 혐오시설 및 기타 리스크

주변에 평가서상 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '철도보호지구'로 지정된 점에서 인근에 철로가 지나가 소음 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

현황 '전' 이용 토지: 공부상 '답'이나 현황이 '전'으로 이용 중인 점을 고려하여 향후 지목 변경이나 농지 전용 시 관련 법규를 정확히 검토해야 합니다.

재매각: 재매각 물건은 리스크가 높거나 대출에 어려움이 있을 가능성이 있으므로, 입찰 전 충분한 현장조사와 대출 가능 여부 확인이 필수입니다.

3.3. 종합 의견

본건은 농지로서 면적이 1118.00㎡ (약 338.16평)으로 비교적 넓은 편이며, 차량 접근이 가능한 자연녹지지역 토지입니다. 감정가가 약 2억원 수준으로, 농지 본연의 활용이나 향후 소규모 전원주택 부지(농가주택) 등을 위한 실수요 목적에 적합해 보입니다.

다만, '농취증 필요', '재매각 물건', 그리고 '상대보호구역/철도보호지구/가축사육제한구역' 등 다수의 행정적 제한이 존재하여 투자 목적의 개발 행위는 매우 어렵습니다. 복잡한 규제를 면밀히 분석하고, 농취증 발급이 확실한 실수요자에게 유리한 물건입니다.

4. 투자 포인트

4.1. 최고의 입지: 간선도로 인근의 차량 접근성이 양호한 토지이며, 제천산업고등학교 인근에 위치하여 주변 환경이 무난합니다.

4.2. 토지 규모: 338.16평에 달하는 면적으로 농지로서 충분한 규모를 갖추고 있습니다.

4.3. 투자 활용: 귀농/귀촌을 위한 농지 활용, 또는 규제 내에서 건축 가능한 범위의 농가주택 및 소규모 주말농장 등의 실수요 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 복잡한 행위 제한을 감안하여 개발 차익보다는 장기 보유 후 지가 상승을 기대하는 보수적인 관점의 투자가 필요합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계