나이스옥션 법원경매 제천 2024타경6921 [1] 충청북도 제천시 화산동 191-97 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경6921 [1] 충청북도 제천시 화산동 191-97 도로 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경6921 | 소재지: 충청북도 제천시 화산동 191-97 | 감정가: 26,670,400원 | 최저가: 8,738,000원 | 용도: 도로

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 제천지원 2024타경6921 (1)이며, 충청북도 제천시 화산동 191-97에 위치한 토지 매각 건입니다.

토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현재 주택의 부지로 이용되고 있는 현황이 특징적입니다.

감정가는 26,670,400원으로 책정되었으며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 내역

매각대상은 토지(토지 지분율: 6320)이며, 토지면적은 63.20제곱미터(㎡) (약 19.11평)입니다.

건물은 매각대상에 포함되지 않습니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 박OO입니다.

1.3. 핵심 특이 및 주의사항

본 사건은 중복사건으로 진행 중이며, 특히 '법정지상권' 성립 여부가 주요 쟁점입니다.

주의사항으로 지상에 '제시외 미등기 건물(소유자미상)'이 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

이 건물은 법정지상권의 성립과 관련하여 낙찰자가 해결해야 할 가장 큰 위험 요인입니다.

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지

본 물건은 충북 제천시 화산동에 위치하며, 도심 내 주택 밀집지역에 속합니다.

인근에 제천역 및 주요 도로와의 접근성이 양호하여 교통은 비교적 편리합니다.

지목은 도로이나 현황 주택 부지로 사용되고 있어, 향후 토지 이용 및 개발 방향을 결정하는 데 있어 지자체와의 협의가 필수적입니다.

2.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 대체로 주거 환경이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 근린 시설은 갖추고 있습니다.

일반적인 주거지역이므로 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경(고압선, 철도 인접 여부 등)을 직접 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 위험 권리

본 경매의 매각대상은 '토지'에 한정되며, 지상의 미등기 건물은 매각에서 제외됩니다.

가장 중요한 권리적 리스크는 '법정지상권' 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자가 건물을 임의로 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 토지 사용료(지료) 청구만 가능하게 되어 토지 이용에 큰 제약을 받게 됩니다.

또한 지상의 제시외 건물 소유자가 '미상'이므로, 향후 법정지상권 관련 협상 및 법적 절차 진행 시 어려움이 예상됩니다.

3.2. 당사자 관계

소유자와 채무자가 동일한 정OO이므로, 단순한 채무 관계로 인한 강제경매로 보입니다.

채권자 및 기타 이해관계자의 권리 관계는 등기부등본 분석을 통해 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

물건의 용도가 도로 및 주택 부지이므로 상업적 가치보다는 주거 안정성 및 개발 잠재력을 중심으로 분석해야 합니다.

주변은 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 형성된 주거 상권이므로, 실거주 측면에서는 무난합니다.

4.2. 생활정보

인근에 학교 및 공원 등 교육 및 휴식 시설 접근성은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

제천 시내 접근성 및 대중교통 이용 편의성 측면은 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 건물 소유권 분쟁

앞서 언급했듯이, 법정지상권 성립 여부가 투자 성공의 핵심입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 가치 하락 및 장기간의 명도(인도) 소송 리스크를 감수해야 합니다.

제시외 건물 소유자가 미상인 경우, 지료 청구 소송 시 당사자를 특정하는 데 어려움이 따르며, 이는 법적 절차를 지연시키는 요인이 됩니다.

5.2. 지목 변경 및 현황 불일치

공부상 지목이 '도로'인 토지를 주택 부지로 이용하고 있으므로, 향후 지목을 대지로 변경하기 위한 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 건축 행위 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 사건은 낮은 감정가에 비해 '법정지상권' 및 '제시외 건물(소유자 미상)'이라는 매우 높은 권리적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 단순히 저렴하다는 이유만으로 접근하기보다는, 법정지상권의 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토와 향후 건물 소유자와의 협상 전략이 수립된 후에 입찰해야 합니다.

일반적인 경매 투자자에게는 진입 장벽이 높은 '특수물건'으로 분류됩니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저가 매수의 기회: 높은 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 26,670,400원 대비 매우 낮은 가격에 토지를 확보할 기회가 있습니다.

B. 토지 가치 회복 가능성: 법정지상권이 성립하지 않거나, 성립하더라도 건물 소유자와 원만한 협의를 통해 토지 위에 있는 건물을 매입/철거할 수 있다면, 토지의 온전한 가치를 회복할 수 있습니다.

C. 장기 투자 관점: 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 법적 리스크를 해소하고 토지 가치를 극대화할 수 있는 전문가(건축, 법률) 동반 투자가 필요합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계