나이스옥션 법원경매 제천 2024타경7443 [1] 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층110호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경7443 [1] 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층110호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경7443
• 주소: 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 에이동 1층110호 (강제동,더캐슬몰)
• 감정가: 275,000,000원
• 최저가: 140,800,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

제천지원 경매2계 2024타경7443 | 소재지: 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 에이동 1층110호 (강제동,더캐슬몰) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제천지원 2024타경7443 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 에이동 1층 110호로, 용도는 근린생활시설(상가)입니다.

본 물건의 소유자 및 채무자는 이OO이고, 채권자는 단OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다.

토지 면적은 63.43㎡ (약 19.19평)이며, 건물 면적은 40.80㎡ (약 12.34평)입니다. (아파트가 아니므로 전용/분양 면적 구분은 해당되지 않습니다.)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "이마트" 서측 인근에 위치하여 대형마트를 통한 유동인구 유입을 기대할 수 있는 입지입니다.

주위는 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 혼재되어 있는 준공업지역입니다. 이는 일반적인 주거 상권과는 다른, 공업지구 관련 종사자들을 잠재적 수요층으로 가질 수 있음을 의미합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 본건 건물 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 매각입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮은 일반적인 형태입니다.

주의 사항으로 현황 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인이 존재하는지, 혹은 점유자가 소유자인지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 현황 공실로 기재되어 있으나, 점유 형태를 반드시 파악해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 "더캐슬몰" 내 1층 상가이며, 이마트 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

다만, 주변이 준공업지역에 속하고 주위에 공장들이 소재하는 점을 고려할 때, 일반적인 소비형 상가보다는 주변 상주 인원이나 공장 관련 업종을 대상으로 하는 편의시설 또는 서비스 업종에 적합할 수 있습니다.

현재 이용상태는 근린생활시설로 이용 중이나, 현황은 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 후 즉시 임차인을 유치해야 하는 리스크가 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 혐오시설

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다. 특히 '고도지구'는 건축물의 높이 제한이 있을 수 있으므로, 향후 재건축 또는 증축 계획이 있다면 높이 제한 기준을 확인해야 합니다.

(참고: 보고서 작성 시점의 정보만 사용해야 하므로, 외부 검색 서비스를 이용한 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 포함하지 않았습니다.)

2.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '주의사항'에 명시된 내용입니다.

첫째, **현황 공실**입니다. 낙찰 후 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

둘째, **건물 후면으로 인접한 115호와 구분되는 벽체가 미설치 상태**입니다. 현재 110호와 115호는 물리적으로 연결된 하나의 공간으로 이용 중일 가능성이 높습니다. 낙찰자는 벽체 설치 비용을 부담하거나, 115호 소유자와의 협의를 통해 공간 분리 문제를 해결해야 하며, 이는 임대나 재매각 시 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

셋째, **임대관계 미상**이므로 현황 공실이더라도, 명도를 위한 정확한 점유자 파악이 선행되어야 합니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 종합 의견

본 물건은 이마트 인근의 준공업지역 내 1층 상가로, 차량 접근성 등 기본적인 입지 조건은 무난합니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 용이한 점은 장점입니다.

그러나, 현재 공실이며 인접 호실(115호)과의 벽체 미설치 상태라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 이 리스크는 낙찰 후 추가 비용과 시간(벽체 설치 및 행정 처리)을 요구하며, 임차인 모집에 어려움을 줄 수 있습니다. 따라서 이 리스크를 감안하여 시세 대비 충분한 가격적 메리트를 확보해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. **리스크 감안한 가격 경쟁력:** 115호와의 벽체 분리 문제 해결 비용을 산정하고, 그 비용만큼 입찰가를 낮추어 낙찰받아야 합니다.

2. **공간 분리 후 임대 전략:** 낙찰 후 빠른 시일 내에 115호와의 관계를 정리(벽체 설치 또는 115호와 통합 임대 협의)하여 임차인이 활용할 수 있는 독립된 공간으로 만드는 것이 중요합니다.

3. **잠재 고객층 집중:** 준공업지역의 특성을 고려하여, 주변 공장 및 관련 시설 종사자를 대상으로 하는 업종(식당, 편의점, 사무소 등)으로 임차인을 유치하는 전략이 유효합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계