나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1872 [1] 강원특별자치도 삼척시 도계읍 신리 21 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1872 [1] 강원특별자치도 삼척시 도계읍 신리 21 대지 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매1계 2024타경1872 | 소재지: 강원특별자치도 삼척시 도계읍 신리 21 | 감정가: 5,272,500원 | 최저가: 2,584,000원 | 용도: 대지

1. 강릉지원 2024타경1872 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경1872 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 도계읍 신리 21

용도: 대지

감정가: 5,272,500원

토지면적: 555.00㎡ (약 167.90평)

토지 지분율: 55500 (표기상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 최OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 현황상 연고미상의 분묘 2기 소재 (분묘기지권 성립 불분명)하며, 일부 임도로 이용 중으로 별도 확인 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 도계읍 신리 소재 "삼척신리너와마을"에서 동측 원거리에 위치한 산간산림지대에 속해 있습니다. 인근은 대부분 산림으로 구성되어 있으며, 골짜기 내 일부 휴경농지가 입지하고 있습니다. 차량 접근 가능한 도로가 있으나, 현재 인접 토지 소유자가 도로를 막고 있어 실질적인 차량 접근이 어려운 상황입니다. 인접지까지만 차량 접근이 가능하며, 도로 상태는 포장과 비포장이 섞여 있고 경사가 급하며 교량이 없는 구간이 있어 우천시 및 겨울철에는 차량 접근이 불가능할 것으로 보입니다. 대중교통은 서측 약 3km 지점의 416번 지방도변 시내버스를 이용해야 하지만, 1일 통과 빈도를 고려할 때 교통 사정이 매우 불편한 지역입니다. 토지는 부정형의 남서향 완경사지로, 현재 묘지 2기와 일부 임도로 이용 중입니다. 공부상 '대지'이나 현황은 '분묘 및 도로'로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자는 김OO, 채권자는 최OO입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 중요한 권리상의 쟁점은 '분묘기지권'의 존재 여부입니다. 현재 연고 미상의 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 법적으로 명확히 성립되었는지 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 매각물건은 토지이며, 건물은 없습니다.

1.4. 상권분석 및 주변 시설

본 물건은 삼척시 도계읍 신리 내 산간 지역에 위치하고 있어, 인근에 상업시설이나 생활 편의시설이 밀집해 있지 않습니다. 가장 가까운 마을인 '너와마을'은 농촌 체험 및 민속 마을로 알려져 있으며, 카페, 식당, 펜션 등의 시설을 운영하고 있으나, 이는 관광 및 체험 중심의 시설입니다. 직접적인 생활권역이나 상권으로 보기에는 거리가 있습니다. 주변에는 산림이 대부분이며, 농경지가 일부 존재합니다. 본 물건 자체나 인근 지역에서 확인된 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 도계읍 자체는 과거 탄광 산업의 영향이 있었던 지역으로, 폐광 지역 관련 시설이나 산림 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건지는 매우 외진 산간 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 극히 낮습니다. 가까운 시내까지 차량으로 이동해야 하며, 대중교통 이용도 매우 불편합니다. 주변에 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등이 부족하여 일상생활의 편의성은 기대하기 어렵습니다. 주로 자연환경을 활용한 여가 활동이나 전원생활을 고려하는 경우라면 입지할 수 있으나, 일반적인 생활 환경과는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 차량 접근성 최악: 현재 도로가 막혀 있어 사실상 차량 진입이 불가능하며, 우천 시 및 겨울철에는 더욱 심각해집니다. 도로 문제가 해결되지 않는 한 사실상 접근이 어려운 물건입니다.

2. 분묘기지권 및 연고 미상 분묘: 분묘 2기의 존재와 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분묘 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 될 수 있습니다.

3. 토지 이용 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 '대지'이나 현황은 '분묘 및 도로'로 이용되고 있어, 향후 원상 복구나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 열악한 교통 및 편의시설: 대중교통 이용이 불편하고, 주변에 생활 편의시설이 부족하여 정주 여건이 매우 취약합니다.

5. 인접 토지 소유자와의 분쟁 가능성: 현재 도로를 막고 있는 인접 토지 소유자와의 관계가 원만하지 않을 경우, 추가적인 갈등이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 삼척시의 산간 지역에 위치한 '대지'이나, 현재 차량 접근이 거의 불가능하고 연고 미상 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 매우 특수한 상황입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하며, 주변 기반 시설 및 교통 여건이 매우 열악합니다. 이러한 심각한 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 매우 큰 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 도로 및 분묘 문제 해결 시 잠재적 가치: 만약 도로 통행권 확보 및 분묘 관련 법적 문제가 명확하게 해결된다면, 토지로서의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이를 위한 시간적, 금전적 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

2. 저가 낙찰 가능성: 위에서 언급된 여러 단점들로 인해 경쟁이 적어 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 그러나 낮은 가격만큼이나 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

3. 특별 목적 투자: 특정 목적(예: 자연 속 개인 시설, 연구 등)을 가진 투자자에게는 조건부 고려가 가능할 수 있으나, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

본 물건은 철저한 현장 조사와 법률 검토 없이는 투자를 진행하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

강릉지원 경매1계