나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55275 [2] 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55275 [2] 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713 답 경매

• 사건번호: 2024타경55275
• 주소: 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713
• 용도: 답

강릉지원 경매1계 2024타경55275 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713 | 감정가: 33,170,000원 | 최저가: 23,219,000원 | 용도: 답

1. 강릉 지원 2024타경55275 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경55275 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713

용도: 답

감정가: 33,170,000원

토지면적: 1284.00㎡ (약 388.77평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (총 면적 중 214.04㎡, 약 64.78평 지분)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 내곡동 713번지에 소재한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 전체 토지 면적 중 214.04㎡(약 64.78평)의 지분만을 취득하게 됩니다. 감정가는 33,170,000원으로 책정되었습니다.

1.3. 감정평가 요약

본 감정평가서 요약에 따르면, 물건은 크게 세 개의 기호(기호1, 기호2, 기호3)로 구분되어 있습니다.

위치 및 주위환경:

기호1, 2 토지는 강원특별자치도 강릉시 내곡동에 위치하며, "관동대학교" 남동측 인근으로 경지 정리된 농경지가 주를 이루는 마을 주변의 순수 농경지대입니다.

기호3 토지는 강원특별자치도 강릉시 구정면 제비리에 위치하며, "강원예술고교" 남동측 인근으로 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 소재하는 시가지 인근 농촌지대입니다.

교통 상황:

모든 기호의 토지까지 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입합니다.

형태 및 이용 상태:

기호1, 2 토지는 세장형이며 현재 답(논) 상태입니다.

기호3 토지는 대체로 사다리형이며, 현황은 전(밭) 상태입니다.

인접 도로 상태:

기호1 토지는 북동측으로, 기호2 토지는 남서측으로, 기호3 토지는 북측 및 서측으로 세로(농로)를 이용하여 출입합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 기호1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

- 기호2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 및 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

- 기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종), 비행안전제2구역(전술).

공부와의 차이:

기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 전(밭) 상태로 확인됩니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 입지 조건

본 물건은 강릉시 내곡동 및 구정면 제비리에 걸쳐 있는 농경지 지분입니다. 두 지역 모두 농업진흥지역으로 분류될 가능성이 높은 지역이며, 주변으로 농경지가 발달해 있습니다. 내곡동 지역은 관동대학교(현 강릉세종대학교) 인근에 있어 상대적으로 교육 시설과의 접근성이 있습니다. 구정면 제비리 지역은 강원예술고등학교 인근으로 문화예술 관련 시설과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 두 지역 모두 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속하며, 전술비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 따릅니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 재매각 사항이 있습니다.

특히, 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있고, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 또한, 전용 허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복 명령의 가능성이 있으며, 관계기관의 별도 확인이 필요한 점에 유의해야 합니다. 농지취득자격증명을 미제출할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

본 물건은 농경지로서 현재 상권 형성과는 거리가 있습니다. 다만, 주변에 국립대학교 캠퍼스(관동대학교)와 예술고등학교가 위치하고 있어, 관련 시설 종사자나 학생들을 대상으로 한 소규모 상권의 잠재력은 존재할 수 있습니다. 또한, 계획관리지역에 속하는 기호3 토지는 향후 개발 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 생활 정보

주변에 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 기반 시설이 위치할 것으로 보입니다. 강릉시청 등 주요 관공서 및 상업시설이 밀집한 강릉 시내까지는 차량으로 이동 가능합니다. 구정면 제비리 지역은 맛집 정보 등 지역 특색을 가진 소규모 식당들이 일부 검색되기도 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 농지 취득 자격 증명 필요 및 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 본 물건은 농지이므로, 관련 법규에 따라 자격 증명 없이는 취득이 불가합니다.

둘째, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 전술비행안전구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 고도 제한, 건축물의 용도 제한 등이 있을 수 있으며, 이는 향후 토지 활용도를 크게 좌우할 수 있습니다. 최근 군 소음 보상체계가 변경되어 제2, 3종 구역은 보상 대상에서 제외되고 제1종 구역의 보상도 축소되는 추세입니다. (2026년부터)

셋째, 기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전으로, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 지목 변경 등 행정 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

넷째, 토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이 있어, 현재 상태 외의 변경을 고려한다면 사전에 관련 법규 및 허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

다섯째, 공유 지분으로 낙찰될 경우, 공유자 간의 관계 및 향후 토지 분할, 이용 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 강릉시 내곡동 및 구정면 제비리에 위치한 농지 일부 지분 경매 물건입니다. 농지로서 농업 목적 외 활용에는 제한이 따르며, 군사 관련 구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 높은 수준의 제약이 예상됩니다. 특히, 농지취득자격증명 발급은 필수이며, 재매각 및 공유자우선매수권 관련 특이사항도 고려해야 합니다. 공부상 지목과 현황의 차이 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 향후 도시 계획 변화 가능성 : 강릉시 도심지 내 비행안전구역 고도 제한 완화 움직임이 지속적으로 논의되고 있으며, 이러한 정책 변화가 본 물건이 속한 지역에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (관련 내용 검색 결과 참고)

2. 농지 가치 : 현재 농지로서의 가치를 고려할 수 있으며, 농업에 종사하거나 관련 사업을 계획하는 경우 고려 대상이 될 수 있습니다.

3. 기획 부동산 또는 장기 투자 : 단기적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서 지역의 성장 가능성과 개발 정책 변화를 주시하며 투자하는 전략이 유효할 수 있습니다. 특히 계획관리지역인 기호3 토지의 경우, 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

4. 저가 매수 기회 : 재매각 건이고 다수의 제한사항이 존재하므로, 일반적인 토지 매물에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 투자 전 반드시 관련 법규(농지법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등)를 면밀히 검토하고, 해당 지자체에 직접 문의하여 토지 이용 가능 여부 및 제한 사항을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

강릉지원 경매1계