나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5426 [1] 경기도 하남시 감북동 407-1 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5426 [1] 경기도 하남시 감북동 407-1 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경5426
• 주소: 경기도 하남시 서하남로43번길 54
• 용도: 근린주택

성남지원 경매1계 2024타경5426 | 소재지: 경기도 하남시 서하남로43번길 54 | 감정가: 3,655,755,720원 | 최저가: 1,791,320,000원 | 용도: 근린주택

1. 성남지원 2024타경5426 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경5426 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 하남시 감북동 407-1

용도: 주상복합

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 502.00㎡ (약 151.86평)

토지지분: 502㎡ (약 151.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 493.45㎡ (약 149.27평)

건물지분: 493.45000000000005㎡ (약 149.27평)

건물 제시외면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

1.1. 4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 3,655,755,720원

1.1. 5. 주의사항

1. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 본건 건물 기호(2)에 제시외 (ㄱ)주택확장(방)이 소재하며, 확장형 발코니 부분은 주된 건물에 포함하여 평가되었습니다.

3. 본건 건물 기호(2) 2층은 공부상 일용품소매점, 3층은 공부상 의원으로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

4. 목록 3번 토지는 지목은 '전'이나 현황은 '주차장'으로 사용되고 있습니다.

1.2. 상세 분석

1.2. 1. 토지 감정 요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 감북동 소재 "서하남I.C" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

- 기호(1): 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

- 기호(3): 사다리형 토지로, 주거지이나 현황 주차장 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

- 기호(1): 북측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 기호(3): 서측 및 북측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1, 3): 도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합/저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-08-13)입니다.

1.2. 2. 건물 감정 요항표 요약

건물의 구조: 2016년 12월 01일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인트, 벽지도배, 타일붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 근린생활시설 및 단독주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 ㉠주택확장(방)이 소재합니다.

공부와의 차이: 본건 건물 기호(2) 2층은 공부상 일용품소매점, 3층은 공부상 의원으로 등재되어 있으나, 현황은 주택(2층 1세대, 3층 2세대)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.2. 3. 입지조건

본건은 경기도 하남시 감북동에 위치하며, 서하남IC 인근에 자리하고 있어 차량을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 주변으로는 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다. 하지만, 인근에 소규모 공장 및 창고가 혼재하고 있다는 점은 주거 환경 측면에서 다소 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 유동화 자산을 보유한 금융기관으로 추정됩니다. 제공된 정보 상으로는 말소기준권리 외 추가적인 인수해야 할 권리 관계는 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점은 일반 경매 물건과 약간의 절차상 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 담당 기관을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 상권분석

본건이 위치한 감북동 일대는 서하남IC와 인접하여 물류 및 교통의 요지로 활용될 가능성이 있습니다. 주변에 다양한 유형의 시설이 혼재되어 있어, 상권이 특정 업종에 치우치지 않고 복합적인 특성을 가집니다. 주상복합 용도로 건축된 만큼, 근린생활시설로서의 잠재력과 주택으로서의 주거 가치를 동시에 갖추고 있습니다. 다만, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 점은 상권 활성화에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.2. 6. 생활정보

차량 이용 시 서하남IC를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통은 인근 버스 정류장을 이용해야 하며, 노선 수는 제한적일 수 있습니다. 주거지로서의 기본적인 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 일부 충족될 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.2. 7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 건물 2층은 일용품소매점, 3층은 의원으로 등재되어 있으나 실제로는 주택으로 사용되고 있어, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 토지(목록 3)의 지목이 '전'임에도 불구하고 주차장으로 사용되고 있는 점도 유사한 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 토지 이용계획 상 '소로3류(폭 8m 미만)' 도로에 접해 있고 '건축한계선'이 설정되어 있는 점은 향후 건축 행위 시 제약 조건으로 작용할 수 있습니다. 주변의 소규모 공장 및 창고 등은 소음, 악취, 교통량 증가 등 생활 환경 측면에서 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 이를 혐오시설로 간주하는 민감한 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

1.2. 8. 종합 의견

본건은 서하남IC 인근의 주상복합 건물로서 교통 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 건물 자체는 비교적 신축(2016년 준공)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지의 현황 이용 및 지목 불일치 등 명확한 행정적 리스크를 안고 있습니다. 주변의 복합적인 토지 이용 현황 역시 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본건에 대한 투자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 관련 행정 기관과의 상담을 통해 해결 방안을 모색하며, 향후 개발 가능성 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

1.2. 9. 투자 포인트

1. 우수한 교통망: 서하남IC 인근으로 수도권 광역 접근성이 매우 뛰어납니다.

2. 복합 용도 가능성: 주상복합 용도로 근린생활시설과 주거 시설로서의 활용이 가능합니다.

3. 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대 수익 창출이 용이할 수 있습니다.

4. (주의) 행정적 리스크 해소 시 가치 상승: 공부상과 현황의 차이를 해소하고 적법한 용도 변경 또는 원상복구 등의 절차를 진행할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 상당한 시간과 비용, 노력이 수반될 수 있습니다.)

5. 개발 잠재력: 하남시의 개발 계획 및 주변 지역의 변화 추이에 따라 장기적인 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황을 상세히 확인하고, 관련 행정 절차 및 법규를 전문가와 상담하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

성남지원 경매1계