나이스옥션 법원경매 성남 2024타경60058 [1] 경기도 광주시 삼동 184-6 태성타운 502동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼동역" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사 우선변제권만 주장하고 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨
2.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2024타경60058 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 184-6 태성타운 502동 1층 102호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

감정가: 228,000,000원

토지 면적: 78.66㎡ (약 23.8평)

건물 면적: 72.59㎡ (약 21.9평)

토지 지분: 78.658㎡

건물 지분: 72.59㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼동역" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경

주거지 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 인근에 삼동초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (검색 결과 기반)

* 성장관리계획구역(주거형)에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 다만, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 각종 압류 및 경매개시결정 등기가 존재하나, 법원의 매각 절차를 통해 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 소멸되는 권리만을 승계하게 됩니다. 특히 주택도시보증공사가 우선변제권만을 주장하고 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이유영)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-23

* 확정일자: 2020-10-21

* 배당신고일자: 2023-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2021-01-08 접수된 수원세무서장의 압류

본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 12일, 삼성하이빌 2동 53.91㎡(약 16.3평)이 198,000,000원 (㎡당 약 367만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 6일, 삼성하이츠(나동) 79.94㎡(약 24.2평)이 130,000,000원 (㎡당 약 163만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 삼보그린빌 103동 73.96㎡(약 22.4평)이 105,000,000원 (㎡당 약 142만원)에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 72.59㎡(약 21.9평)이며, 감정가는 228,000,000원 (㎡당 약 314만원)입니다.

다른 단지의 최근 거래 사례 중 삼성하이빌의 거래 가격이 본 건의 감정가 및 면적 대비 가장 높은 시세를 형성하고 있어, 본 건 역시 해당 시세 범위 내에서 가치를 평가할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 거래된 단지들이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 예상 시세

본 건의 감정가는 228,000,000원이며, 주변 유사 면적의 최고가 거래 사례(약 266,560,000원 추정)를 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 삼동초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. (검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 해당 물건의 특수성이나 법원의 기대 입찰가를 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 삼동역 인근의 주거 지역에 속합니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 임차인의 대항력을 포기하고 말소등기에 협조하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 삼동초등학교가 인접해 있어 거주 환경이 안정적입니다. 다만, 특별매각조건으로 보증금이 높다는 점과 다양한 토지이용 제한사항은 유의해야 할 부분입니다. 주변 실거래가 편차가 존재하나, 감정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 권리 포기 확약으로 인한 명도 및 권리 인수 부담 없음.

* 삼동역 인근의 주거지 내 입지.

* 삼동초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 가치.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 228,000,000원입니다. 주변 유사 면적 거래 사례 및 본 건의 입지, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하였을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.