나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3242 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 1층108호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3242 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 1층108호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3242
• 주소: 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5, 1층108호 (고덕동,해모수가온타워주건축물제1동)
• 감정가: 1,209,000,000원
• 최저가: 203,196,630원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

평택지원 경매4계 2024타경3242 | 소재지: 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5, 1층108호 (고덕동,해모수가온타워주건축물제1동) | 감정가: 1,209,000,000원 | 최저가: 203,196,630원 | 용도: 근린생활시설

1. 경기도 평택시 고덕동 해모수가온타워 1층 상가 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 요약

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 중심상업지역 내 위치한 ‘해모수가온타워’ 1층 근린생활시설(소매점) 호실에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 미성숙 상권인 고덕신도시 중심상업지구 내에서도 1층 상가로서 접근성이 우수하며, 향후 상권 활성화 시 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 유치권 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경3242 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 1층108호

용도: 제1종 근린생활시설 (소매점)

감정가: 1,209,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 국OOO

2.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 12.12㎡ (약 3.66평)

건물면적 (전용): 33.60㎡ (약 10.16평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층 중 1층

이용상태: 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현재 공실 상태임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비됨.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸되는지 여부를 기준으로 안전성을 판단합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (유치권)

유치권, 유동화물건 특이사항이 있습니다. 특히 유치권과 관련하여 현황조사서상 상반된 안내문이 확인됩니다.

건물 전체에는 '유치권 행사 중'이라는 표시가 있으나, 해당 108호는 유치권 행사의 대상이 아니라는 상반된 안내문이 동시에 부착되어 있어, 그 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

이는 매수인이 잔금 납부 후 소유권을 취득하더라도 유치권자가 유치권을 주장할 경우 명도(인도)에 어려움을 겪거나 추가적인 비용을 지출할 가능성이 존재하는 중대한 리스크입니다. 유치권 성립 여부에 대한 철저한 현장 조사 및 법리 검토가 필수적입니다.

4. 입지 및 상권 분석

4.1. 입지 조건

위치: 경기도 평택시 고덕동 ‘율포초등학교’ 북동측 근거리에 소재하며, 후면은 대단위 아파트단지로 둘러싸인 중심상업지역 내 1층 코너각지에 위치합니다.

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남측은 왕복 2차선 포장도로에, 북측은 보행자도로에 접하고 있어 접근성이 매우 양호한 1층 상가의 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 현황

해당 지역은 고덕국제화지구 내 중심상업지역입니다. 감정평가서에 따르면, 주위는 각종 근린상가가 밀집되어 있으나 현재는 상권이 '미성숙상태'로 다수의 상가가 공실 상태인 점을 명시하고 있습니다.

실제 고덕신도시 상권은 삼성전자 평택 캠퍼스 호재를 안고 개발되었으나, 최근 반도체 경기 불황과 개발 지연, 특히 군사 보호구역 문제 등으로 인해 상권 활성화가 더디게 진행되고 있는 상황입니다. 이로 인해 현재는 임대 수요가 불안정하고 공실률이 높습니다. 다만, 후면에 대규모 아파트 단지를 배후수요로 두고 있으며, 향후 삼성전자 P3~P6 등 추가 라인 가동 및 고덕신도시 개발이 완료될 경우 상권이 안정화될 잠재력은 매우 높습니다.

4.3. 생활 정보 및 혐오시설

본건 인근에 직접적인 대형 혐오시설(예: 화장장, 하수처리장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 상권 미성숙 및 높은 공실률로 인해 일부 상가에 유흥 시설이 유입되는 등 상권 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 군사보호구역 등 규제로 인한 개발 지연 자체가 해당 지역의 가장 큰 리스크 요인입니다.

5. 잠재적 리스크

유치권 불분명: 본 보고서 3.2항에서 언급된 바와 같이, 유치권 성립 여부가 불분명하므로 법적 분쟁의 소지가 존재합니다. 이는 입찰가 결정 시 가장 중요한 요소로 작용합니다.

상권 미성숙 및 공실: 조사일 현재 공실 상태이며, 중심상업지구 전체가 미성숙 상태입니다. 낙찰 후 임대 또는 직접 운영까지 시간이 소요될 수 있으며, 초기 임대 수익 창출이 어려울 수 있습니다.

거시적 개발 리스크: 고덕신도시의 개발 지연 및 군사 보호구역 관련 규제는 상권 활성화 속도를 늦추는 구조적인 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 고덕 국제화지구 핵심 상권인 중심상업지역 1층에 위치한 우량한 입지의 상가입니다. 현재는 상권이 미성숙하고 공실 리스크가 크지만, 대규모 아파트 단지를 배후에 두고 있고 삼성전자 평택 캠퍼스라는 초대형 호재를 안고 있어 장기적인 관점에서 발전 가능성은 높습니다. 현 시점의 어려움(공실, 개발 지연)을 '위기이자 기회'로 보고, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 경우 향후 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 유치권 관련 리스크에 대한 명확한 해결 방안을 마련하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트를 배후에 둔 중심상업지역 내 1층 상가(도로 및 보행자도로 양면 접합)입니다.

개발 잠재력: 삼성전자 평택 캠퍼스의 추가 개발 및 고덕신도시의 장기적 완성 계획에 따른 상권 활성화에 대한 기대감이 매우 높습니다.

시세 차익 기대: 현재 미성숙 상권으로 인한 높은 공실률과 개발 지연 리스크가 입찰가에 반영될 경우, 향후 상권이 성숙되면 높은 시세 차익을 거둘 수 있습니다.

적정 업종: 율포초등학교 근거리에 위치하며, 배후 아파트 주민들의 접근이 용이한 1층 호실이므로, 편의점, 부동산, 베이커리 등 필수 근린생활시설이나 학원 관련 업종의 수요를 선점하는 것이 유리합니다.

법원 정보

평택지원 경매4계