나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49897 [1] 경기도 평택시 포승읍 홍원리 84-35 씨동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 홍원리 소재 "홍원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 축사, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대 로서, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 이용은 보통인 편이며, 본건 남동측으로 "이화삼계간도로" 개설공사 중임.

형태 및 이용상태

기호(1) ~ (3) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(5) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 임야기타(잡종지)상태임. 기호(6), (8) : 완만한 경사의 사다리형 토지로서, 현황 도로로 이용 중임. 기호(7) : 완만한 경사의 부정형 토지로서, 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) ~ (3) : 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(6~8) 토지)에 접함. 기호(5) : 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(6~8) 토지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3), (5) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26) (일부제한 2000m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2022-01-26)(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2), (6), (7), (8) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26) (일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 지상에 제시외물건 ㉥, 기호(5) 토지 지상에 제시외건물 ㉡ ~ ㉤이 소재함.

공부와의 차이

기호(6) ~ (8) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외벽 : 판넬 마감. 내벽 : 판넬 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 건물에는 제시외물건 ㉠, ㉦, ㉧이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1에 소재하는 제시외물건 수변전설비는 포함하며, 목록1과 목록5에 소재하는 제시외 건물 5개동, 목록4 건물내에 소재하는 호이스트(크레인)2대는 매각에서 각 제외
3. 목록1에 소재하는 제시외물건 수변전설비는 채무자겸소유자의 평가보완명령신청서상의 전력(550kw)를 기준으로 관찰하여 평가하였으니, 입찰시 상세제원 등을 확인하고 입찰하기 바람
4. 목록1~3 토지는 3필지를 일단으로 공업용건부지로 이용중인바, 일단지로 평가함.
5. 목록6~8 토지는 공부상 지목은 '임야' 이나 현황은 '도로'로 이용 중인바, 이를 감안하여 평가함.
6. 토지 지상에 자생하는 활잡목은 토지에 포함하여 평가.
7. 목록4 건물은 공부상 ‘홍원리 84-35외 3필지(홍원리 84-32, 84-33, 84-38)’ 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 ‘홍원리 84-35번지를 제외한 홍원리 84-32외 2필지(홍원리 84-33, 84-38)’지상에 소재하고 있으니 재차 확인바람.
8. 2024.10.24.자 주식회사 하피스가 유치권신고서(신고금액 : 금 220,000,000원)제출하였으나 그 성립 여부는 불분명함.
9. 목록7~8은 지분매각(일괄매각이므로 공유자우선매수권 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경49897 (1)

물건소재지: 경기도 평택시 포승읍 홍원리 84-35 씨동

부동산의 표시: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 면적 및 가격

감정가: 7,250,432,000원

토지면적: 16,017.00㎡ (약 4,845.44평)

토지지분: 15,353.999099999999㎡ (약 4,644.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 1,620.00㎡ (약 489.90평)

건물지분: 1,620㎡ (약 489.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 포승읍 홍원리 소재 "홍원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 공장, 창고, 축사, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건 남동측으로는 "이화삼계간도로" 개설 공사가 진행 중으로 향후 교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

3.3. 토지 이용 및 현황

기호(1)~(3) 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 3필지로, 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(5) 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 임야 및 기타 잡종지 상태입니다.

기호(6), (8) 토지는 완만한 경사의 사다리형 토지로, 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(7) 토지는 완만한 경사의 부정형 토지로, 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 인접 도로 상태는 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(6~8) 토지)에 접해 있으며, 기호(5) 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(6~8) 토지)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(일부제한 2000m/500m 이내 - 일부 축종 제한)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전, 공유자 전원 지분 이전, 근저당권(중소기업은행, 주식회사 하피스, 지에스칼텍스주식회사), 소유권이전청구권 가등기(주식회사 하피스), 임의경매(중소기업은행), 가압류(켐솔주식회사, 서울보증보험주식회사) 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(2023-06-12 접수)입니다. 등기부채권 총액은 11,039,585,165원입니다.

제시외 등기부에도 유사한 소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 가압류 내역이 확인됩니다.

4.2. 임차인 현황

* (주)코 *: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 사업개시일 2009-07-01, 대항력 있음.

* (주)해 *: 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 사업개시일 2024-07-23, 대항력 없음.

* (주)해 *: 보증금 100,000,000원, 차임 8,000,000원, 사업개시일 2023-10-19, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 사업개시일 2010-07-30, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

이는 해당 임차인들의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않음을 의미하나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 해당 임차인의 점유 및 권리 행사에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4.3. 특이 권리사항

* 유치권: 2024년 10월 24일 주식회사 하피스가 220,000,000원의 유치권 신고서를 제출했으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 공유자우선매수신고: 해당 권리가 있으나, 지분매각 대상 물건(목록 7~8)에는 적용되지 않습니다.

* 공동담보, 유동화물건, 지분매각: 목록 7~8 토지는 지분 매각 대상입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 평택시 포승읍 홍원리는 산업 시설과 농경지, 주거지가 혼재된 지역입니다. 최근 평택 포승(BIX)지구 개발계획 변경을 통해 유치 업종이 확대되고 주거 용지 공급이 가능해지는 등 산업 및 도시 개발이 활발히 진행되고 있습니다. 이는 지역의 잠재적 성장 가능성을 시사합니다.

5.2. 산업 현황

평택항과 인접한 전략적 위치에 있어 글로벌 기업 유치 및 산업 고도화를 목표로 하는 개발이 진행 중입니다. 특히 성장관리계획구역(산업유도형)으로 지정되어 있어 산업 관련 기업들의 입지 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 기반 시설

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 본 건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

* 유치권 미확인: 주식회사 하피스가 신고한 220,000,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)코나코퍼레이션과 황 임차인은 대항력을 가지고 있어, 보증금 인수 여부와 관계없이 점유 및 사용에 영향을 줄 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이들의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 지분 매각: 목록 7~8 토지는 지분 매각으로, 추후 공유자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

7.2. 물건 현황 관련 리스크

* 매각 제외 물건: 목록 1에 소재하는 제시외 물건 수변전설비를 제외한 제시외 건물 5개동과 목록 4 건물 내 호이스트(크레인) 2대는 매각에서 제외되므로, 입찰 전 대상 물건의 범위를 정확히 확인해야 합니다.

* 건물 위치 착오 가능성: 목록 4 건물은 공부상 주소와 현황 주소가 일부 상이할 수 있으니 재확인이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 6~8 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이므로, 관련 규정 및 향후 토지 이용 계획에 대한 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 리스크

* 가축사육제한구역: 일부 축종에 대한 사육 제한 구역에 해당하므로, 향후 해당 용도로의 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 축사가 존재하여 냄새나 소음 등 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 상당한 면적의 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 공장, 축사, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 개발이 진행 중인 곳입니다. 교통 접근성이 양호하며, 계획관리지역으로 산업 활동에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 복잡한 권리 관계, 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인의 존재, 지분 매각 물건 등 인수 시 부담이 될 수 있는 요소들이 존재합니다. 또한, 일부 제시외 물건 제외 및 건물 위치 착오 가능성 등 현장 확인이 필수적인 사항들도 있습니다.

9. 투자 포인트

* 산업 개발 지구 내 위치: 평택 포승(BIX)지구 등 개발이 추진되는 지역 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 공장 운영 및 향후 확장 가능성을 고려할 수 있는 충분한 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 교통망 개선 기대: 인근 도로 개설 공사 등으로 교통 접근성 향상이 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,250,432,000원입니다. 등기부채권 총액이 11,039,585,165원에 달하여, 경매 절차를 통해 상당 부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 유치권의 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 존재, 지분 매각 물건 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사, 현장 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현재로서는 보증금 인수액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리를 고려한 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.