나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55416 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 688-2 다가구주택 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55416 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 688-2 다가구주택 경매
- 사건번호: 2024타경55416
- 주소: 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5
- 감정가: 847,979,100원
- 최저가: 277,866,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 다가구주택
서울동부지방법원 경매3계 2024타경55416 | 소재지: 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 | 감정가: 847,979,100원 | 최저가: 277,866,000원 | 용도: 다가구주택
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 서울동부지방법원 2024타경55416 (1)입니다.
소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 688-2에 위치한 다가구주택입니다.
감정가는 847,979,100원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.
경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 (OOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
1.2. 면적 정보
토지면적은 96.90㎡ (약 29.31평)입니다.
건물면적은 148.00㎡ (약 44.77평)이며, 제시외 건물면적은 45.90㎡ (약 13.88평)입니다.
총 건물면적은 193.90㎡ (약 58.65평)입니다.
1.3. 특이 및 주의사항
일괄매각 건이며, 제시외 건물(45.90㎡)이 매각에 포함됩니다.
제시외 건물 'ㅁ'은 폐문으로 인해 내부를 확인하지 못했다는 감정평가사의 유의사항이 있으니 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.
2. 감정평가 요약 및 현황
2.1. 토지 감정평가 요약
위치 및 주위환경
서울중마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
교통상황
차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 중곡역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
형태 및 이용상태
인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 현재 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태
북서측으로 노폭 약 3m의 도로에 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다. 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
2.2. 건물 감정평가 요약
건물의 구조
1993년 2월 5일에 사용승인된 벽돌조 평스라브지붕 지하1층, 지상2층 건물입니다.
외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지/타일 마감 등이며, 창호는 하이샷시창호입니다.
이용상태
지층 2가구, 1층 2가구, 2층 1가구로 총 5가구의 주택으로 이용 중인 다가구주택입니다.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
부합물 및 종물
제시외 건물 총 6개가 존재하며, 총 면적 45.90㎡ (약 13.88평)은 본 건물 면적에 추가되어 일괄매각에 포함됩니다. (발코니, 계단실, 보일러실, 옥탑 방/화장실/복도 등)
3. 심층 분석
3.1. 입지 조건 및 교통 환경
최고의 입지:
본 건은 서울 광진구 중곡동의 제2종일반주거지역에 위치하며, 도심 접근성이 양호한 편입니다.
지하철 7호선 중곡역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 서울 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.
도보 5분 이내 거리에 서울중마초등학교가 위치하여 초등학교 자녀를 둔 실수요층에게는 학군상 장점이 있습니다.
북서측 3m 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 보통이나, 주거 밀집 지역의 특성상 주차 환경은 다소 협소할 수 있습니다.
3.2. 권리 분석
강제경매 건으로 진행되고 있습니다. 등기부상의 권리 관계는 별도로 확인이 필요하나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.
주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가된 모든 면적이 매각 대상에 해당됩니다.
다가구주택은 각 호실별 임차인 현황(전입일, 확정일자, 보증금 등) 확인이 필수이며, 임대차관계가 미상(未詳)이므로 명도 리스크를 최소화하기 위해 철저한 임차인 조사가 필요합니다.
3.3. 상권 분석 및 생활 정보
주변은 단독/다세대 주택이 밀집한 전형적인 주거지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경이 조성되어 있습니다.
중곡역 주변으로 기본적인 근린생활시설 및 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없습니다.
혐오시설 분석: 본 건지 인근(도보권)에는 확인된 대규모 혐오시설은 없는 것으로 파악되어, 주거 안정성 측면에서는 양호합니다.
3.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항
경매 리스크:
가장 큰 리스크는 '제시외 건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부를 확인하지 못했다'는 점입니다. 해당 부분의 내부 구조, 이용 현황, 임차인 존재 여부 등을 입찰 전 반드시 확인하거나, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.
다가구주택의 특성상 임차인이 다수일 수 있으며, 임대차관계가 미상인 만큼 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.
건물 사용승인일이 1993년으로 다소 연식이 있어 향후 리모델링이나 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
3.5. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견:
본 물건은 7호선 중곡역 역세권에 위치하며, 초등학교를 품고 있는 안정적인 주거지역의 다가구주택입니다. 토지의 용도지역이 제2종일반주거지역(7층이하)이므로 장기적인 관점에서 건물의 신축/개축 등의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 연식과 폐문된 제시외 건물에 대한 리스크 관리가 필요합니다.
투자 포인트:
1. 안정적 임대수익: 다가구주택으로 다수의 임차 가구를 확보할 수 있어 안정적인 월세 또는 전세 임대수익을 기대할 수 있습니다.
2. 역세권 입지: 7호선 중곡역을 이용할 수 있는 서울 핵심 주거지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
3. 토지 잠재력: 제2종일반주거지역 내의 정방형 토지로, 노후화된 건물을 향후 재건축 또는 대수선하여 자산 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.
법원 정보
서울동부지방법원 경매3계