나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55959 [1] 서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55959 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 2층201호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (지상 5층)

* 토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

* 감정가: 269,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

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* 주변 교통: 해당 물건지는 지하철 3호선 오금역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 도보 약 2~8분 거리에 여러 지하철 역(오금역, 가락시장역, 방이역)과 다수의 버스정류장이 소재합니다. 이를 통해 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 오금초등학교, 송파중학교 등의 교육 시설과 오금공원, 올림픽공원 등이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을구 순위번호 4번, 2023년 3월 29일 접수된 박은경 씨의 주택임차권등기가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 4번, 박은경 씨의 주택임차권 (보증금 210,000,000원)은 배당에서 전액을 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 갑구 순위번호 6번 송파구(서울특별시)의 압류, 갑구 순위번호 10번 양자영 씨의 가압류는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 권리분석 요약: 총 채권액은 510,000,000원이며, 대항력있는 임차인 박은경 씨가 존재합니다. 제공된 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 실제 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전액 인수 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

* 2026년 5월, 오금동 153-5번지 에덴빌리지(2002년식) 2층, 63.56㎡가 415,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,160만원)

* 2026년 5월, 오금동 157-14번지(2007년식) 3층, 52.59㎡가 240,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,510만원)

* 2026년 5월, 오금동 146-2번지 하늘채(2014년식) 5층, 59.95㎡가 400,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,210만원)

* 시세 비교: 본건(21.93㎡, 약 6.63평)의 감정가는 269,000,000원이며, 이는 평당 약 4,050만원 수준입니다. 주변 거래 사례들은 대부분 본건보다 훨씬 넓은 면적(52~63㎡)에서 거래되었으며, 평당 가격은 약 1,510만원에서 2,210만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건축연도: 2019년 4월 30일 사용승인 (천광캐슬)

* 건물명: 천광캐슬

* 전유부 정보: 2층 201호, 전용면적 21.93㎡ (약 6.63평)

* 주변 단지 정보:

* 에덴빌리지: 2002년 건축, 63.56㎡, 2층, 2026년 5월 415,000,000원 거래.

* 157-14: 2007년식, 52.59㎡, 3층, 2026년 5월 240,000,000원 거래.

* 하늘채: 2014년 건축, 59.95㎡, 5층, 2026년 5월 400,000,000원 거래.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 박은경 씨는 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액(210,000,000원)을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(269,000,000원)는 면적 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 가치와의 괴리가 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건 서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 2층201호 다세대주택은 비교적 신축 건물에 속하며, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 박은경 씨가 존재하며, 이 임차인의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 본건의 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 시세 차익 확보에 어려움이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서울 송파구 내의 주거지: 송파구는 서울의 주요 거점 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제시된 정보를 바탕으로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석된 권리 내역을 따르고, 감정가 대비 적정 할인율과 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 및 감정가 분석 결과, 본 건의 시세는 평당 약 1,510만원 ~ 2,210만원 사이로 추정됩니다. 본 건의 면적(약 6.63평)을 고려하면 시장가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 감정가는 2억 6천 9백만원으로 책정되었습니다.

가장 큰 리스크인 임차인 보증금 인수 가능성이 높음에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 제시되었기에, 이를 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 기반으로 하였으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 배당표 공고 등을 통해 최종 판단을 내려야 합니다. 특히 임차인 박은경 씨의 보증금 인수 여부는 최종적으로 배당 결과에 따라 결정되므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.