나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8128 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ""납읍보건진료소"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)~(4) 공히 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2020.07.22)

- 외벽 : 스타코 마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (2)~(4) : 공히 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외(1-1) 포함
목록 1은 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8128 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120

* 용도: 단독주택

* 감정가: 575,689,000원 (5억 7568만 9천원)

* 토지 면적: 9842.00㎡ (약 2977.06평)

* 토지 지분: 671.2244㎡ (약 203.05평) - 본 건 매각 대상 토지의 일부 지분

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 99.11㎡ (약 29.98평)

* 건물 지분: 99.11㎡ (건물 전체)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외(1-1) 포함. 목록 1은 지분매각.

* 건물 사용승인일: 2020년 7월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕, 지상 2층

* 건축물 대장 정보 요약:

* 총괄표제부: 토지 면적 9842㎡, 건축 면적 1749.71㎡, 건폐율 17.78%, 연면적 1920.83㎡, 용적률 19.52%, 주요 용도 단독주택, 총 주차대수 37대, 사용 승인일 2020.07.22.

* 표제부 (건물 10동): 건물 면적 99.11㎡, 연면적 99.11㎡, 주구조 철근콘크리트, 지붕 경사슬래브 위 기와, 층수 지상 2층, 사용 승인일 2020.07.22.

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 "납읍보건진료소" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재하는 농경 및 주택지대로서 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 중산간서로(지방도 1136호선)가 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용 중입니다.

* 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고, 단지 내 폭 약 4~5m의 내부도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당하여 일부 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 제주지방법원 2025타경8128호 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 엠OOOOOOOO이며, 최초 임의경매 개시 결정의 채권자는 화원새마을금고입니다.

* 말소기준권리는 2021년 9월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을31)입니다.

* 이후 접수된 다수의 근저당권 및 기타 담보물권, 그리고 2025년 7월 이후 접수된 여러 건의 임의경매 개시 결정(2025타경8393, 8398, 8396, 8397, 10185)은 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 토지 기준 약 65억 6천 3백 8십만원, 건물 기준 약 5억 5천 2백만원으로 매우 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

* 진 : 보증금 300,000,000원, 차임 24,000,000원, 전입/확정/배당신고일 2023-05-31, 2023-05-31, 2025-08-08. 대항력은 없습니다.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-31. 확정일자 및 배당신고일 정보 없음. 대항력은 없습니다.

* 인수 가능한 보증금은 총 0원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 애월읍 납읍리는 주로 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 최근 몇 년간 제주도의 관광 활성화와 함께 애월읍 일대는 신규 숙박시설, 카페, 상업시설 개발이 활발하게 이루어지고 있어 상권의 잠재적 성장 가능성이 있습니다.

* 본 건은 단독주택(타운하우스) 부지로 이용되고 있으며, 주변에 유사한 형태의 주거 단지가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 해당 지역은 계획관리지역으로 묶여있고, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 환경 관련 규제가 존재하여 대규모 개발보다는 지역 특색을 살린 소규모 개발이나 개인 주거 용도로 적합할 수 있습니다.

* 본건 토지의 총 면적(9842㎡) 대비 매각 대상 토지 지분(671.2244㎡)이 매우 적은 점은 토지 전체 활용이나 관리에 있어 복합적인 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 "납읍보건진료소"가 위치하여 기본적인 의료 접근성이 있습니다.

* 주변으로는 다양한 형태의 주택과 더불어 관광객을 대상으로 하는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교통망으로는 중산간서로(지방도 1136호선)와 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 건물 전체(99.11㎡)와 함께 토지(9842㎡)의 일부 지분(671.2244㎡)만을 매각 대상으로 합니다. 이는 전체 토지 면적의 약 6.8%에 불과하여, 건물 소유주로서 토지에 대한 완전한 권리를 행사하기 어렵습니다. 향후 토지 사용, 관리, 개발, 처분 등에 있어 토지 전체 소유주들과의 복잡한 협의 및 분쟁이 발생할 소지가 매우 높습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 71억 원에 달하여, 낙찰 후 명도 과정이나 채무 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 다수의 채권자 및 추가 경매: 채권자 및 채무 관계가 복잡하며, 여러 건의 임의경매가 추가로 진행 중인 점은 경매 절차의 복잡성과 잠재적 인수 부담을 증가시킬 수 있습니다. (비록 말소될 것으로 예상되나, 최종 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 환경 및 경관 관련 규제가 적용되어 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부 및 구체적 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 제시외 물건(1-1)이 일괄 포함되어 평가되었으므로, 현장 확인 시 정확한 대상과 권리 관계를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 토지 지분 매각이라는 매우 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 전체 토지 면적의 약 7%에 불과한 지분만을 소유하게 되므로, 토지 활용 및 관리 측면에서 상당한 제약과 복잡성이 예상됩니다.

* 또한, 채무 총액이 매우 높고 다수의 채권자가 얽혀 있어 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

* 애월읍이라는 입지 조건은 긍정적이나, 토지 지분 문제로 인해 실질적인 투자 가치 판단에 신중해야 합니다.

* 본 물건 투자는 토지 소유주들과의 원만한 협의 능력, 복잡한 법률 관계에 대한 이해, 그리고 잠재적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물 자체는 2020년 신축으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 제주도 서부권의 관광 중심지인 애월읍에 위치하여 입지적 매력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적(전체 9842㎡) 내에 본 건 건물이 위치하여, 향후 토지 소유주들과의 협의를 통해 활용 방안을 모색할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 건물 전체 매각이나 토지 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있으며, 채무 총액이 매우 높고 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가는 575,689,000원입니다.

* 입찰가 산정 시, 토지 지분(약 7%)으로 인한 제약, 복잡한 권리 관계, 그리고 향후 토지 사용 및 관리 관련 예상되는 어려움 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 유사 지분 매각 물건의 낙찰 사례 분석이 필수적입니다.

* 주요 위험 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담, 상세한 주변 부동산 시세 조사를 거쳐 결정해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 지분 매각 물건의 경우, 전체 토지 소유권 확보가 가능한 물건 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하게 됩니다.

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.