나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51113 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 오피스텔은 전라남도 여수시 학동 소재 ""여수시립쌍봉도서관"" 남서측 인근에 소재한 오피스텔로,
주위는 시청 등 관공서, 아파트단지, 단독주택이 혼재한 정비된 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상16층 건물 내 15층 1507호로,
외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임, 강화유리 등.
내벽: 벽지도배마감 및 타일붙임 등. 바닥: 강화마루 및 타일붙임.
창호: 새시창. 형식: 복도형
방향: 남향.

이용상태

1.(가) 주거용오피스텔(룸2, 거실 & 주방, 욕실)

설비내역

개별난방시설, 엘리베이터시설, 공시청시설, 소화전설비, 공용주차장을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복7차선의 광대로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51113 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 15층1507호

용도: 오피스텔

감정가: 392,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

토지지분: 17.521㎡ (약 5.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.17㎡ (약 16.4평) (공급면적 기준)

건물지분: 54.1722㎡ (약 16.4평) (공급면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 대항력있는임차인 인수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 오피스텔은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시립쌍봉도서관" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 시청 등 관공서, 아파트단지, 단독주택이 혼재한 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 16층 건물 중 15층 1507호입니다. 남향 배치이며 복도형 구조입니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 개별난방시설, 엘리베이터, 공기청정시설, 소화전설비, 공용주차장을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 1월 25일 접수된 주식회사제이조원컴퍼니의 근저당권(300,000,000원)입니다.

* 소유권 변동: 곽찬재에게 2022년 12월 21일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조충규

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 22일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 비고: 본 건 경매 신청 채권자(조충규)와 동일인으로 확인됩니다.

* 경매 개시: 2025년 2월 18일 광주지방법원 순천지원에서 강제경매가 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액: 540,000,000원 (근저당 300,000,000원 + 임차보증금 240,000,000원)

* 권리분석 특이사항: 을구 2번 순위의 주택임차권(조충규, 보증금 240,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 여수시청 등 주요 관공서와 인접한 행정중심지에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 주택가가 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 상업시설: 오피스텔 및 근린생활시설 부지로, 주변 상권 이용이 용이합니다.

* 주요 시설: 여수시립쌍봉도서관 인근으로 문화생활 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 시청, 도서관 등 공공기관이 인접해 있으며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 남측으로 왕복 7차선 광대로, 북측으로 노폭 10m 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 원활합니다.

* 건축 정보: 2018년 건축 허가, 2020년 12월 28일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 오피스텔입니다.

* 세대수: 총 231세대로 이루어져 있습니다.

* 향 및 구조: 남향 배치로 채광이 우수하며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실로 구성된 주거용 오피스텔입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 조충규 씨에게 보증금 240,000,000원을 지급해야 하므로, 실제 총 매수 비용이 증가합니다.

* 최근 시세 변동: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 8월 128,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 4월에는 110,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가가 392,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 보증금 240,000,000원을 제외하면 건물 자체에 대한 감정가는 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동에 위치한 스위트엠 학동 오피스텔로, 시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 사용 승인된 신축급 건물로, 주거 및 행정 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 분석 시 반드시 고려되어야 할 사항입니다.

채권자이자 임차인인 조충규 씨가 직접 경매를 신청한 점은 주목할 만하며, 권리관계는 명확하나 임차인 인수 부담이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시청 등 관공서 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 연식이 짧아 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의: 대형 도로 인접, 버스 정류장 가까워 교통이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 가치 대비 투자: 인수해야 할 보증금을 포함한 총 매수 비용을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건 오피스텔의 전용면적은 약 26.37㎡ (약 8평)으로 파악됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 8월 13층 매물이 128,000,000원, 2026년 4월 15층 매물이 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 이러한 시세를 고려할 때, 본 건의 건물 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서 실질적인 총 매수 비용은 (입찰가 + 240,000,000원)이 됩니다.

* 최근 거래가(110,000,000원)를 기준으로 할 때, 총 매수 비용은 약 350,000,000원 (110,000,000 + 240,000,000)이 됩니다.

* 감정가 392,000,000원 대비 시세와 인수 보증금을 고려하면, 입찰가 책정에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최신 거래가 11,000만원을 기준으로, 보증금 인수 후 총액이 시세보다 낮아지는 수준으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

* 예상 입찰가 100,000,000원을 기준으로 할 경우, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액은 100,000,000원 (입찰가) + 240,000,000원 (인수 보증금) = 340,000,000원입니다.

* 이는 최근 시세(110,000,000원 ~ 130,000,000원)에 인수 보증금(240,000,000원)을 더한 금액(350,000,000원 ~ 370,000,000원)보다 낮은 수준으로, 투자 수익을 확보할 수 있는 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.