나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3065 [1] 광주광역시 남구 임암동 859 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 ""효천역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 인근으로 도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층-지상7층건내 3층 301호 및 4층 402호(사용승인일:2019.02.26)로서,
외벽 : 돌치장 및 스톤코트, 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅, 몰탈 등 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 새시이중창이며, 본건 내부는 미마감상태임.

이용상태

본건 집합건축물대장상 용도는 기호1) 학원, 기호2) 의원이나, 현재는 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 화재탐지설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서 상업용부지임.

인접 도로상태등

3면(북측, 동측, 남측)이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실상태로, 탐문에 의하면 상당기간 공실인 것으로 구두 조사됨.

물건 비고

감정평가시 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3065 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 임암동 859 3층301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 424,000,000원

* 토지면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

* 건물면적: 118.32㎡ (약 35.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 공동담보, 감정평가시 공실상태임

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 광주광역시 남구 임암동 859 3층 301호

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층-지상 7층 건물 내 3층 301호 (2019년 2월 26일 사용승인)

* 건물 외벽: 돌치장 및 스톤코트, 강화유리 등 마감

* 건물 내벽: 몰탈 위 페인팅, 몰탈 등 마감

* 건물 바닥: 콘크리트 등 마감

* 창호: 새시 이중창

* 내부 상태: 본건 내부는 미마감 상태임.

* 집합건축물대장상 용도: 기호1) 학원, 기호2) 의원 (현재는 공실)

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 화재탐지설비, 지하 주차장 등

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 424,000,000원

* 토지면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 118.32㎡ (약 35.79평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 45.903㎡

* 건물지분: 118.32㎡

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3065 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 "효천역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등으로 형성된 상업지대입니다.

* 토지는 가각정리된 정방형으로 상업용 부지에 해당합니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스승강장이 소재하고 있으며, 도로망이 정비되어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

* 토지는 북측, 동측, 남측 3면이 도로에 접하여 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 을5, 광주미래신용협동조합의 근저당권(2020-10-13 접수, 채권최고액 695,500,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 근저당권 (을5, 을6, 을7, 을8)

* 가압류 (갑7, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑14-1, 갑13-1, 갑22)

* 압류 (갑8, 갑9, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑23, 갑24, 갑25, 갑27, 갑28)

* 강제경매 (갑26, 사건번호 2025타경3065)

* 현재 등기부채권 총액은 5,146,178,269원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 본건은 공실 상태이며, 탐문 조사 결과 상당 기간 공실 상태로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업지대에 위치하고 있어, 주거 지역의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에는 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* "효천역" 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가질 수 있습니다.

* 주변 상업 시설은 주거 지역의 생활 편의를 지원하는 업종들로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본건은 현재 공실 상태이며, 감정평가 시점 및 탐문 조사 결과 상당 기간 공실이 지속된 것으로 파악됩니다. 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

6.2. 건물 상태

* 본건 건물 내부는 미마감 상태로, 입주 또는 사용을 위해서는 내부 마감 공사가 필수적으로 요구됩니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 남구 임암동에 위치한 근린상가로, "효천역" 인근의 배후 주거 단지를 기반으로 한 상업지대에 속합니다.

* 대항력 있는 권리 없이 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 현재 내부가 미마감 상태이며 상당 기간 공실로 파악되어, 입찰 전 내부 마감 공사 비용 및 임차인 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* "효천역" 인근의 입지로 향후 역세권 개발의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 내부 마감 공사 및 임차인 확보 후 정상적인 상가로 운영될 경우 수익성 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 상권 변화 추이, 내부 마감 공사 예상 비용, 향후 임대 시장 분석 등이 추가적으로 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.