나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20942 [1] 전북특별자치도 군산시 구암동 320-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 구암동 소재 ""3·1운동 성역지"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트
단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

대상물건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""주거용 건물부지"" 임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 2미터의 시멘트도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1-1) - 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 으로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-1) 주택 및 작업장
일련번호1-2) 소재불명
일련번호1-3) 소재불명

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 부합물·종물 형태의 제시외건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 의견서(P.3)참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 1 중 '17.08㎡ 대중음식점, 19.05㎡ 창고'는 소재불명이나 부합물,종물 형태의 제시외 건물이 소재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

군산지원 2025타경20942 (1)

소재지

전북특별자치도 군산시 구암동 320-18 (신주소: 전북특별자치도 군산시 구암3.1로 218-5)

용도

단독주택 (건축물표제부상 주택, 근린생활시설)

감정가

98,874,800원

토지면적

201. 00㎡ (약 60.8평)

건물면적

121. 09㎡ (약 36.6평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

전북신용보증재단

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 구암동에 위치하며, "3·1운동 성역지" 남측 인근입니다. 주변으로는 중·소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 및 도로상태

토지는 부정형 평지로 현황 "주거용 건물부지"로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 2미터의 시멘트 도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을3, 정읍농업협동조합 근저당 (접수일자: 2021-03-12). 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액

44,611,411원

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 주요 등기사항 요약

* 소유권 변동: 1987-03-03 이월육례 최초 소유권 이전, 2020-02-13 오대환 증여 취득

* 근저당: 정읍농업협동조합 (말소기준권리)

* 압류: 군산세무서장, 국민건강보험공단, 군산시

* 가압류: 전북신용보증재단, 주식회사국민행복기금

* 강제경매: 전북신용보증재단 (본건 경매 개시)

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택지대에 위치하고 있어, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

* 건축물대장상 '주택, 근린생활시설'로 기재되어 있어, 일부 상가 시설로서의 활용 가능성이 있으나, 현재 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 주변 주택가 특성상, 배후 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육/의료/문화시설: 상세 내용은 주변 지역 정보를 추가로 확인해야 하지만, "3·1운동 성역지" 인근이라는 점은 지역 특색과 관련됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

목록 1 중 '17.08㎡ 대중음식점, 19.05㎡ 창고'는 소재불명이나 부합물·종물 형태로 존재합니다. 이는 명도 과정이나 향후 건축물 이용 시 고려해야 할 사항입니다. 특히 '19.05㎡ 창고'는 건축물대장상 부속건축물 면적으로 확인됩니다.

* 건물 노후도

건물 사용승인일이 1978년으로 약 48년 경과된 노후 주택입니다. 향후 유지보수 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 등 특정 용도로의 활용은 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 구암동에 위치한 단독주택으로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 제시외 건물의 존재 및 소재불명, 건물의 노후도는 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 건축물대장상 근린생활시설 용도가 실제 현황과 일치하는지, 향후 해당 용도로 활용 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 꾸준한 수요 기대 가능합니다.

* 노후 주택임에도 불구하고 토지 면적이 확보되어 있어 리모델링 또는 재건축 시 잠재 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* "3·1운동 성역지" 인근이라는 지리적 이점은 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 JSON의 주변 매매 정보는 '연립' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 종류가 다르고 지번도 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 본 물건은 1978년 건축된 노후 단독주택으로, 감정가는 98,874,800원입니다.

* 제시외 건물 존재 및 건물 노후도 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리상 인수할 금액은 없습니다.

* 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 추가 시세 조사가 이루어지지 않은 상황에서, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 84,000,000원

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 주변 시세 분석을 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.