나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20945 [1] 전북특별자치도 군산시 삼학동 792-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 군산시 삼학동 소재 ""군산삼학대우아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 중심의 주거지대입니다.

교통상황

군산시 기존시가지내에 위치하여 주변지역 접근성은 무난하나, 본건까지는 보행접근 가능합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평한 지역에 소재하는 세장형 형상의 토지로 단독주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 폭 약2M 정도의 보도에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)는 시멘트벽돌조 기와지붕(현황: 함석지붕) 단층건으로
- 외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감,
- 내벽: 벽지 타일 등 마감,
- 창호: 샤시 및 목재 창입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물 성격의 제시외 건물 ㄱ~ㄹ)이 소재합니다.

공부와의 차이

건물기호2)의 현황지붕은 ""함석""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
-목록2 현황지붕은 '함석'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20945 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 삼학동 792-8

용도: 단독주택

감정가: 617,185,000 원

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

토지지분: 15.7294㎡ (약 4.76평)

건물면적: 50.29㎡ (약 15.2평)

건물지분: 6.7㎡ (약 2.03평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 교보생명보험주식회사

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)

* 목록2 현황지붕은 '함석'임

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건 토지는 전북특별자치도 군산시 삼학동 소재 "군산삼학대우아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 중심의 주거지대입니다.

교통상황:

군산시 기존 시가지 내에 위치하여 주변 지역 접근성은 무난하나, 본건까지는 보행 접근 가능합니다.

인접 도로상태:

본건 토지 남동측으로 폭 약2M 정도의 보도에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부요약 (토지):

* 최초 소유권 보존 및 이전 기록이 존재하며, 상속에 의한 소유권 이전(강정순외 9명, 2024.05.03)이 있습니다.

* 말소기준권리는 교보생명보험주식회사의 4번 김명진 지분 가압류(2024.12.11, 8,605,926원)입니다.

* 이 가압류의 본압류로 인한 강제경매 개시결정(교보생명보험주식회사, 2025.05.21, 9,579,086원)이 말소됩니다.

등기부요약 (건물):

* 건물 또한 최초 소유권 보존 및 이전 기록이 존재하며, 상속에 의한 소유권 이전(강정순외 9명, 2024.05.03)이 있습니다.

* 토지 등기부와 동일하게 교보생명보험주식회사의 가압류 및 강제경매 기록이 존재하며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항없음.

지상권개요:

해당사항없음.

4. 상권분석

* 본건은 단독주택으로, 주변 지역은 단독주택 중심의 주거지대입니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월, 향원타운1 (삼학동 314-35) 35.08㎡(약 10.6평) 다세대 주택이 4,770만원에 직거래되었습니다.

* 2024년 5월, 향원타운1 (삼학동 314-35) 42.59㎡(약 12.9평) 다세대 주택이 5,778만원에 직거래되었습니다.

* 2024년 4월, 삼학 (삼학동 275-9) 36.49㎡(약 11.0평) 연립다세대 주택이 2,900만원에 중개 거래되었습니다.

* 제공된 정보는 '다세대' 또는 '연립다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 주택 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 다세대/연립주택의 거래 금액대가 2,900만원 ~ 5,778만원으로, 본건 단독주택의 감정가 617,185,000원과는 큰 차이를 보입니다. 이는 주택 유형, 면적, 토지 지분, 연식, 입지 등 다양한 요인에 의한 것으로 판단됩니다.

* 일반적으로 단독주택은 동일 면적의 다세대/연립주택보다 토지 지분이 포함되어 있어 더 높은 가격을 형성하는 경향이 있습니다.

* 군산시 삼학동 일대의 최근 단독주택 실거래가 추이를 파악하기 위해 추가적인 정보 수집이 필요하나, 제공된 자료만으로는 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 단독주택 중심의 주거지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 군산시 기존 시가지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 교통은 보행 접근이 가능하며, 인근 도로 상태도 양호한 편입니다.

* 주변에 "군산삼학대우아파트"가 있어 주거지로서의 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설은 입점이 제한될 수 있습니다.

* 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설이나 특별한 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 전체 소유권을 취득할 수 없습니다. 이는 향후 건물 사용, 관리, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 단독으로 결정하기 어렵다는 점을 의미합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 해당 물건을 우선하여 매수할 권리가 있습니다. 따라서 입찰 참여 시 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한함)

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 존재하며, 이는 본건 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다. 소유 및 철거 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 현황 지붕: 건물 기호2)의 현황 지붕이 '함석'으로, 공부상 지붕(기와)과 상이합니다. 이는 건물 유지보수 및 가치 평가 시 고려될 수 있습니다.

* 경매 채권 총액: 등기부채권 총액은 8,605,926원이며, 이는 말소기준권리의 일부입니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 삼학동에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 단독주택으로서의 가치와 더불어 토지 지분을 보유하고 있다는 점이 특징입니다. 입지 조건상 주거 환경은 양호하나, 지분 매각이라는 특성상 단독 소유권 취득이 불가능하여 공유자와의 관계 설정 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 유의해야 할 사항입니다. 제공된 주변 시세 정보는 주택 유형이 달라 직접적인 비교가 어렵지만, 감정가 대비 현실적인 시세 파악을 위한 추가 조사가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 삼학동이라는 지역적 이점.

* 단독주택 지분 보유를 통한 향후 가치 상승 잠재력.

* 향후 다른 공유자와 협의하여 전체 소유권 확보 또는 개발 가능성 탐색.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 포함으로, 관련 문제 일괄 해결 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 617,185,000 원

* 토지 면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

* 건물 면적: 50.29㎡ (약 15.2평)

* 토지 지분: 15.7294㎡ (약 4.76평)

* 건물 지분: 6.7㎡ (약 2.03평)

* 제공된 주변 시세 정보(다세대/연립주택)는 본건 단독주택과 직접 비교가 어렵습니다. 거래 금액대는 2,900만원 ~ 5,778만원 수준입니다.

* 이러한 낮은 시세 정보와 감정가의 큰 괴리가 존재합니다. 실제 현장 조사 및 인근 유사 단독주택 지분 거래 사례 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

* 본건은 '단독주택'의 '지분' 매각으로, 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 공유자 우선매수 가능성을 염두에 두어야 하며, 낙찰 후 공유자들과의 협의가 매우 중요합니다.

* 단순한 감정가 대비 할인율만으로는 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현재 시점에서 낙찰 시 해당 지분 가치, 향후 취득 가능성, 공유자와의 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 만약 공유자 중 누군가가 우선매수권을 행사하여 낙찰받게 된다면, 실제 응찰자는 없습니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 추가적인 시세 조사 없이 보수적으로 접근하여 감정가의 60~70% 사이에서, 실제 현장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 매우 단순화된 계산으로는 토지 지분 약 4.76평, 건물 지분 약 2.03평의 가치를 추정해 볼 수 있으나, 이는 실제 시장 가격, 감정가와의 괴리, 공유자 우선매수권 등 변수를 고려하지 않은 것입니다.

* 따라서, 본건의 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 주변 유사 물건 시세 조사를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.