나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21368 [1] 경상남도 통영시 봉평동 58-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 '통영고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 원룸, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 2m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하) 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 수목(조겅수)이 다수 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1978.09.07.)
외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지등 마감.
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 포함.
-목록 1. 지상의 수목은 조경수로서, 거래 관행상 토지와 일괄 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21368 (1)

소재지: 경상남도 통영시 봉평동 58-8

물건종별: 단독주택

감정가: 234,675,780원

토지면적: 332.00㎡ (약 100.43평)

건물면적: 129.58㎡ (약 39.19평)

건물 제시외 면적: 5.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (등기부상 근거 채권자는 조흥저축은행)

건물 사용승인일: 1978년 9월 7일

건축구조: 블록조 슬래브지붕 2층

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 '통영고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 원룸, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 동측으로 약 2m 폭의 도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

토지는 사다리형이며, 지면은 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(교육환경보호구역), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 12월 4일 접수된 조흥저축은행 근저당권(을6)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 247,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계 미상)

주의사항: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 잔금 납부 전 임차인 현황에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 주택가 지역입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 광우그린맨션 (1989년 준공, 77.8㎡): 2024년 2월 7천만원에 거래.

* 동문원룸 (2003년 준공, 30.86㎡): 2025년 2월 2천9백만원에 거래.

* 동문빌라(240-7)2차 (2002년 준공, 74.9775㎡): 2026년 5월 9천3백만원에 거래.

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대/빌라 거래 정보와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

건축년도가 오래된 다세대/빌라들이 거래되고 있으며, 면적 및 준공 연도에 따라 가격 편차가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 통영고등학교가 위치하며, 주거 지역으로서 원룸, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

주변 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 및 혐오시설(유해시설, 공장 등)에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1978년 준공된 건물로 40년 이상 경과하여 전반적인 노후화 및 수리 필요성이 높습니다.

지적 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 전문적인 측량이 요구됩니다.

건물 내부 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 공부상 정보를 바탕으로 평가되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 인수 보증금 합계 0원이라도 대항력 등 기타 권리관계를 재확인해야 합니다.

제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 지상 조경수가 토지와 일괄 평가되어 포함되었으나, 실제 명도 및 철거/이전 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 이용 규제: 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 건은 경상남도 통영시 봉평동 소재의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다.

감정가는 약 2.3억원 수준이며, 332㎡의 토지와 129.58㎡의 건물을 포함합니다.

1978년 준공되어 건물 노후도가 상당하며, 지적 경계 불분명, 건물 내부 미확인 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

토지 이용 규제가 다수 존재하므로, 투자 및 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

주변 주택가 환경을 고려할 때, 실거주 목적이나 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

넓은 대지: 332㎡의 넓은 대지는 재건축, 증축, 혹은 토지 분할 등을 통한 활용 가능성이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용의 유연성을 확보할 수 있습니다.

입지 조건: 통영고등학교 인근의 주거 지역으로, 지역 내에서의 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 가치 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건은 건물 노후도, 지적 경계 불분명, 건물 내부 미확인, 토지 이용 규제 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

감정가 234,675,780원을 기준으로, 이러한 리스크 해소 비용(측량, 수리, 법률 자문 등)과 향후 예상되는 시세 차익을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 리스크 해소 및 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 재조사, 주변 시세 추가 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.