나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30845 [1] 경상남도 진주시 초전동 1627-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 ""초전초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 주상용건부지 등 임.

인접 도로상태

본건 동측, 서측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-01-15), 지구단위계획구역(2020-06-25)(초전지구단위계획구역), 소로1류
(폭 10m~12m)(초전지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(초전지구)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)((가칭)
초장2유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(초장1중학교(설립예정
지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(초전초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(3) 철근콘크리트조 슬라브지붕 7층건으로(사용승인일:2014.10.07)

외벽 : 화강석 등 석재 및 유리 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2)
1층 : 근린생활시설.
2층 : 교육연구시설.
3층 : 근린생활시설.
4층 : 교육연구시설 및 근린생활시설.
5,6층 : 단독(다가구)주택.
7층 : 근린생활시설(펌프실, 계단실).

기호(3)
1층 : 근린생활시설.
2층 : 근린생활시설.
3층 : 근린생활시설.
4층 : 근린생활시설.
5,6층 : 단독(다가구)주택.
7층 : 근린생활시설(펌프실, 계단실).

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 옥내소화전등 소방관련설비, 승강기설비,
수변전설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 A) 매각 포함.
-대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30845 (1)

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1627-1

용도: 근린주택

감정가: 9,883,731,200원

토지면적: 1577.40㎡ (약 477.16평)

건물면적: 4435.54㎡ (약 1341.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위전세권 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 A) 매각 포함. 대항력 있는 임차인이 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 "초전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (초전지구단위계획구역)

* 소로1류, 소로2류 (초전지구)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (초장2유치원, 초장1중학교(설립예정지), 초전초등학교)

1.2. 권리분석

등기부상 현황

* 말소기준권리: 2022년 09월 07일자 산청군농업협동조합 근저당권 (5,104,800,000원).

* 본건은 최종도 채권자의 강제경매로 진행 중입니다.

* 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액(토지): 5,398,047,840원

* 총 등기부채권액(건물): 5,505,047,840원

임차인 현황

* 대항력 있는 임차인:

* 강 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-05-06, 확정: 2021-04-22, 배당: 2025-06-25)

* 공 (보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-01-28, 확정: 2019-12-17, 배당: 2025-06-26)

* 김 (보증금: 7,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-11-20, 확정: 2020-11-20, 배당: 2025-01-07. 참고: 1차 보증금 감액분 93,000,000원. 건물 등기부상 주택임차권 107,000,000원 인수 기재 확인.)

* 손 (보증금: 50,000,000원, 차임: 2,300,000원, 전입: 2018-08-16)

* 안 (보증금: 250,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-10-06, 확정: 2020-10-06, 배당: 2025-06-30)

* 여 (보증금: 40,000,000원, 차임: 4,000,000원, 전입: 2022-01-05)

* 여 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-09-16, 확정: 2019-10-25, 배당: 2025-07-23)

* 예 (보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-04-10, 확정: 2018-04-10, 배당: 2025-07-24)

* 최 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-06-25, 확정: 2021-06-18, 배당: 2025-07-14)

* 최 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-01-07, 확정: 2022-01-07)

* 허 (보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-01-08, 확정: 2020-02-21, 배당: 2025-06-25)

* 허 (보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-01-08, 확정: 2020-02-21, 배당: 2025-06-25. 참고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 대항력 없는 임차인:

* 구 (보증금: 200,000,000원, 차임: 500,000원, 전입: 2022-12-16)

* 권 (보증금: 200,000,000원, 차임: 500,000원, 전입: 2022-12-16, 확정: 2022-12-27, 배당: 2025-07-10)

* 권 (보증금: 40,000,000원, 차임: 1,200,000원, 전입: 2023-03-03, 확정: 2023-03-03, 배당: 2025-07-25)

* 김 (보증금: 50,000,000원, 차임: 1,500,000원, 전입: 2023-10-06, 확정: 2023-10-06)

* 박 (보증금: 3,000,000원, 차임: 100,000원, 전입: 2022-10-27, 배당: 2025-07-23)

* 양 (보증금: 27,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입: 2023-10-31)

* 여 (보증금: 40,000,000원, 차임: 4,000,000원, 전입: 2022-01-05)

* 여 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2023-09-18)

* 윤 (보증금: 20,000,000원, 차임: 600,000원, 전입: 2025-02-24)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 2,200,000원, 전입: 2023-09-08, 확정: 2023-09-08, 배당: 2025-07-23)

* 주식회사스피드정보 (보증금: 30,000,000원, 차임: 900,000원, 전입: 2023-06-08, 배당: 2025-07-08)

* 임차인 관련 주의사항: "대항력 있는 임차인" 중 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 특히, 김태식 임차인의 경우 건물 등기부상 주택임차권 107,000,000원이 인수되는 것으로 명시되어 있으므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 명도 협의가 필요합니다. (보증금 및 차임 금액이 미상인 경우에도 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 김태식 임차인의 경우 107,000,000원 인수 명시되어 있어 주의 요망)

1.3. 상권분석

건물용도

본 건물은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 교육연구시설, 단독주택 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

주변 환경

학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

상업적 가치

상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 분포하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 내 수요를 충족시키는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설

* 초전초등학교, 초장1중학교(예정지), (가칭)초장2유치원 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

교통

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 지역 인프라를 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 가능성

"대항력 있는 임차인" 다수 존재하며, 특히 김태식 임차인의 경우 107,000,000원의 보증금 인수 부담이 명확합니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

명도 절차

대항력 있는 임차인 다수의 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

복합 용도 건물 관리

근린생활시설, 교육연구시설, 주택 등 복합 용도로 인한 관리의 복잡성이 예상됩니다.

건축물 노후도

2014년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 초전동 소재의 대규모 근린주택으로, 학교 및 주거지역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 김태식 임차인의 보증금 107,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이는 상당한 위험 요소로 작용합니다. 철저한 권리분석과 함께 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

입지

* 교육 환경이 우수하고 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 기반 확보가 가능합니다.

규모

* 대규모 근린주택으로, 다양한 업종의 임대 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

활용

* 상가, 학원, 주택 등 복합적인 용도로 활용하여 수익 극대화를 꾀할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가

* 9,883,731,200원

주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 인근 빌라(초전에비뉴테라스하우스, 84.485㎡)의 매매 정보로, 본건의 대규모 복합 용도 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 시세 분석은 주로 감정가와 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 특수성을 고려하여 산정해야 합니다.

권리분석 고려사항

* 김태식 임차인의 인수 보증금: 107,000,000원

* 그 외 대항력 있는 임차인의 보증금 총액(약 1,632,000,000원)이 전액 배당되지 못할 경우 추가 인수 위험 존재.

예상 입찰가 산정

상기 감정가 및 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 최소 107,000,000원의 보증금 인수 가능성을 고려하고, 경매 시세 할인을 적용할 경우, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 70% 수준: 약 6,918,611,840원

* 감정가 80% 수준: 약 7,906,984,960원

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 약 70억 원 ~ 80억 원 범위에서 신중하게 결정해야 합니다. (이는 순수 인수 보증금을 제외한, 또는 인수 보증금을 고려하여 낙찰받았을 경우를 상정한 가격이며, 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 명도 협상 결과에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.