나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30846 [1] 경상남도 진주시 초전동 805 현대아파트 101동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 금성초등학교 북측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 연립주택, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물로서

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 새시 창호.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

난방설비가 되어 있음.
위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

단지 북동측을 제외한 삼면이 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접합)?가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30846 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 22,700만원

최저매각가격: (제시되지 않음)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 진주시 초전동 805 현대아파트 101동 11층 1104호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 1997년 2월 27일

총동수: 5동

세대수: 491세대

최고층/해당층: 15층 중 11층

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.73㎡ (약 16.25평)

토지 지분: 53.731㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.955㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 금성초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖춰져 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 인근 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 형상입니다. 단지 북동측을 제외한 삼면이 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대)로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 축종의 사육이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 김형섭 (1999년 12월 2일)

* 말소기준권리: 경남은행 근저당권 (2024년 1월 2일, 채권액 161,700,000원)

* 기타 권리: 경남은행 근저당권 (2024년 1월 2일, 채권액 649,000,000원), 경남은행 임의경매개시결정 (2025년 5월 12일, 채권액 149,134,581원)

* 등기부채권 총액: 810,700,000원

3.2. 매각으로 인한 소멸 여부

말소기준권리인 경남은행 근저당권(을9) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑1) 또한 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 실제 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 제공된 자료에서는 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다. 만약 임차인이 존재한다면, 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주거 지역 내에서 단독주택, 연립주택, 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 직접적으로 확인할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 금성초등학교가 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

아파트 단지 자체의 편의시설과 더불어, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주차시설

초전현대아파트 단지는 총 390대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 4대, 지하 20대). (단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연식

1997년 준공된 아파트로, 건축 연식이 20년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축 필요성 등을 고려해야 합니다.

6.2. 면적 정보 혼란 가능성

최근 매매 정보 중 59.96㎡의 거래 사례가 확인되었습니다. 본건(84.95㎡)과 면적이 상이하므로, 시세 비교 시 면적 차이를 명확히 인지하고 분석해야 합니다.

6.3. 지역 제한사항

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역에서 특정 축산업 관련 사업을 영위하고자 할 경우 제한이 따를 수 있습니다. (일반 주거용 거래에는 영향 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 초전동의 현대아파트로, 안정적인 주거 환경과 비교적 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하며 대부분의 권리가 말소되어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연식 등을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 최근 실거래가 및 감정가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 가치

초등학교 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 편의시설이 갖춰져 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 따른 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 적습니다.

8.3. 자산 가치 상승 잠재력

진주시의 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

* 감정가: 22,700만원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월, 6층, 84.95㎡): 27,500만원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월, 5층, 84.95㎡): 23,000만원

* (참고) 최근 매매 사례 (2026년 6월, 12층, 59.96㎡): 18,300만원 (면적 상이)

9.2. 시세 종합 및 예상 입찰가

최근 84.95㎡ 면적의 실거래가는 5층 23,000만원, 6층 27,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 11층으로, 5층 및 6층 거래가보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득하는 것을 목표로 해야 합니다.

현 시세 및 본건의 층수, 경매 절차 등을 고려할 때, 24,000만원 ~ 26,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 실거래가 최상단보다 할인된 가격으로, 낙찰 후에도 일정 수준의 시세차익을 기대할 수 있는 범위입니다. 투자 목표 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.