나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30841 [1] 경상남도 사천시 사남면 유천리 14-1 근린시설 경매

경상남도 사천시 사남면 사천대로 1664 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30841(진주지원 경매4계). 감정가 5,296,526,750원, 최저가 2,595,298,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30841 [1]
소재지	경상남도 사천시 사남면 유천리 14-1
도로명주소	경상남도 사천시 사남면 사천대로 1664
용도	건물
매각기일	2026.08.10
관할법원	진주지원 경매4계 (055-760-3254)
이용제한	(접함)준보전산지, 비행안전제5구역(전술), (접함)접도구역, 제1종일반주거지역, (접함)가축사육제한구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	3,193㎡ (965.88평)
건물면적	697.35㎡ (210.95평)

금액

감정가	5,296,526,750원
최저가	2,595,298,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	259,529,800원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.18	5,296,526,750원	유찰
2차	2026.07.06	3,707,569,000원	유찰
3차	2026.08.10	2,595,298,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 사남면 유천리에 위치하며 주위는 상가 및 주택 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 기호 1,2: 일단의 상업용 건부지로 이용중임.
기호 6,7: 상업나지임.
인접 도로상태: 기호 1,2,6: 서측으로 폭 약 35미터 내외의 도로가 소재함.
기호 7: 지적도상 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1,2,7: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호 6: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,접도구역(2018-11-21)(접도구역)<도로법>
제시목록 외의 물건: 토지 기호 7 지상에는 별첨 사진용지와 같이 제시외수목이 소재함.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 3: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (외 벽: 사이딩 판넬마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 새시창호 등 구조) 및 경량철골구조 폴리카보네이트 지붕 단층 건물임.
기호 4: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (외 벽: 판넬붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 새시창호 등 구조)임.
이용상태: 기호 3: 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설임.
기호 4: 제2종근린생활시설임.
설비내역: 기호 3: 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.
기호 4: 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.
부합물 및 종물: 별첨 건물개황도 및 사진과 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물이 소재함.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물, 수목[감정서상 ㄱ,a ] 매각 포함
-[목록7] 지적도상 맹지임
-[목록7] 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각 제외
-[목록1,2] 일단의 건부지로 이용중이고 일부는 선하지이며 [목록6] 일부 선하지 및 일부 접도구역임
-[목록3, 4] 현황 14-1, 15-2 지상에 소재함
-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30841 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 유천리 14-1

용도: 근린시설

감정가: 5,296,526,750원

토지면적: 3193.00㎡ (약 965.86평)

건물면적: 697.35㎡ (약 210.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 44.00㎡

1.2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 사천시 사남면 유천리에 위치하며, 주변은 상가 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건이 소재하는 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1,2,6: 서측으로 폭 약 35미터 내외의 도로가 소재합니다.

* 기호 7: 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1,2,7: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술)

* 기호 6: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술), 접도구역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을23 (2024-02-05) 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사)

* 건물 등기부: 을9 (2017-05-01) 전세권설정 (박선영) (주: 건물 등기부상 말소기준권리인 전세권설정은 매각으로 소멸됩니다. 토지 등기부상 말소기준권리는 근저당권입니다.)

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부: 을3 (1991-09-06) 한국전력공사 소유의 지상권 (매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함)

* 총 채권액: 6,440,000,000원 (토지 등기부 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 현황:

* 김영규: 보증금 0원, 차임 3,500,000원, 전입 2023-06-08, 대항력 없음.

* 박선영: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 확정 2017-05-01, 대항력 없음.

* 박소윤: 보증금 200,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2023-07-10, 배당신고 2025-07-09, 대항력 없음.

* 송광복: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-06-02, 대항력 없음.

* (참고: 제공된 정보상 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, '임차인 대항력 주의 요함'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 재확인 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 사천시 사남면 유천리 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

* 사천시는 항공우주산업의 중심지로 발전하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 관련 인구 유입에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

* 주변에 제1, 2종 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 도로인 사천대로 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 주변 지역의 상업 활동 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 사천시는 항공우주산업의 메카이자 서부경남의 관광 중심지로 발전하고 있습니다.

* 인근에 사천바다케이블카, 사천항공우주과학관, 아라마루 아쿠아리움, 삼천포대교공원 등 다양한 관광 및 레저 시설이 있어 지역 주민 및 관광객들에게 다채로운 여가 활동 기회를 제공합니다.

* 생활 편의시설로는 상가 및 주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 서비스 이용이 가능합니다.

* 교통망으로는 남해고속도로 접근이 용이하며, 사천공항 이용 또한 가능하여 광역 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 중 목록 7번 지적도상 맹지로서, 도로와의 연결성 확보에 대한 고려가 필요합니다.

* 일부 토지가 한국전력공사의 송전선로 건설 및 소유를 위한 지상권 설정 지역(선하지)에 해당하며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 일부 토지는 접도구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 대항력 주의 요함: 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, '임차인 대항력 주의 요함'이라는 특이사항이 있으므로, 인수 여부 및 명도 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 선순위 지상권: 한국전력공사의 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 이에 대한 이해가 필요합니다.

* 소각장 건설 논의: 사천시의 생활폐기물 소각장 단독 건립 논의가 진행 중이며, 이는 입지 지역 및 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다. (뉴스 기사 기준, 본 물건지와 직접적인 연관성은 추가 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면에 위치한 근린시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 상업 및 주거 지역에 인접해 있으며, 주변 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지의 일부는 맹지이고 선하지 및 접도구역에 해당하며, 한국전력공사의 선순위 지상권이 인수되는 점은 유의해야 할 사항입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 사천시는 항공우주산업의 중심지로서 지속적인 발전을 기대할 수 있으며, 주변 관광자원 또한 풍부하여 잠재력 있는 입지로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 사천시의 발전 가능성: 항공우주산업의 중심지로서 지역 경제 성장 및 인구 유입이 기대됩니다.

* 다양한 관광자원 인접: 사천바다케이블카, 항공우주과학관 등 풍부한 관광 인프라를 통해 상권 활성화 잠재력을 가집니다.

* 근린시설로서의 활용 가능성: 현재 상가 및 주택가에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 운영이 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5,296,526,750원을 기준으로 하되, 인수되는 선순위 지상권, 맹지 및 선하지 등의 제약 조건, 그리고 시장 상황 및 개별적인 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 임차인 중 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 감안하면, 추가적인 임차인 인수 비용 부담은 없습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 상세한 권리 분석 및 수익성 분석이 선행되어야 합니다. 권리 분석 결과, 채권 총액이 감정가를 상회하므로 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 향후 시세 및 법원 진행 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.1. 물건 기본정보