나이스옥션 법원경매 진주 2025타경709 [1] 경상남도 사천시 사천읍 정의리 192-2 나동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 정의리, 사천고등학교에서 남서측으로
직선거리 약300 미터 지점에 소재하는 대명주택 나동 제4층 제403호로서
부근은 주택지대로 단독주택` 공동주택` 아파트단지` 공원` 학교 등으로 형성되어 있으며 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 403호로서
1987년 사용승인 득한 2개동으로 형성된 단지규모 내 아파트이며
외벽은 몰탈위 페인팅 등
내벽은 벽지, 타일 등
바닥은 장판지, 타일, 인조석 물갈기 등
창호는 목재 및 샤시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형으로 아파트부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 중로와, 북동측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-10-02)(소로2-215호선 )(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-25호선)(접합)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(2018-10-16)
(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-18)
<교육환경 보호 에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,문화재보호구역기타(2008-12-26 )(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 내부 및 임대관계 확인 등을 위하여 2차례 방문에도 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 부득이 인근주민 등으로부터 탐문되는 내용, 외부에서 관찰되는 상황, 인근선례 등을 종합 참작하고 통상적인 상태를 고려하여 개략적으로 평가하였으며,

임대관계는 확인치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 사천시 사천읍 정의리 192-2 나동 4층 403호에 소재한 아파트로, 진주지원 2025타경709 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다. 총 감정가는 49,000,000원입니다. 토지 면적은 43.24㎡ (약 13.08평)이며, 건물 면적은 55.44㎡ (약 16.77평)으로 전용면적 기준입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 건물은 1987년에 사용 승인된 2개동 아파트 단지로, 총 60세대 규모로 확인됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 정의리 소재 사천고등학교에서 남서측으로 약 300미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 아파트 단지, 공원, 학교 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 자동차 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측으로는 중로, 북동측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

주요 용도지역 및 제한사항으로는 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성)에 해당합니다.

주변 시설 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 지역에서는 생활폐기물 소각장 추가 설치에 대한 지역 주민들의 반대 민원이 있는 것으로 파악되었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 31일 접수된 사남새마을금고의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위로 설정된 가압류(2024년 5월 8일)와 임의경매개시결정(2025년 5월 15일)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 58,404,630원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 확인됩니다. 다만, 본건은 2차례 방문하였으나 폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가하여 임대차 관계 등 세부적인 사항은 확인하지 못했습니다. 따라서 업무 집행 시 임대차 관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 사천시 사천읍 정의리 일대는 주거 지역이 중심을 이루고 있으며, 인근에 사천고등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 조성되어 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상가 및 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다. 주변 부동산 정보에 따르면 '대명아파트'는 1987년에 준공되었으며, 19평, 16평, 13평 등의 다양한 면적의 세대가 존재합니다. 최근 실거래가 정보는 있으나, 본건과 직접 비교할 만한 상권 분석 자료는 제한적입니다.

5. 생활정보

주변에 사천고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편이며, 주택 밀집 지역으로 생활 편의를 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 병원 등 의료 시설이나 대형 쇼핑 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건에 대한 내부 조사가 불가능했다는 점입니다. 2차례 방문에도 폐문으로 인해 내부 상태, 설비 내역, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생이나 가치 하락의 원인이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계를 확인하지 못했으므로, 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 건물 노후화(1987년 사용승인, 약 39년 경과)로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 토지이용계획 상 비행안전제5구역, 문화재보호구역(사천읍성) 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가격을 가지고 있습니다. 주변에 학교 등 교육 시설이 있고 주거 환경이 양호한 편이나, 건물 노후화 및 내부 조사 불가라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다. 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 낮은 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성입니다. 만약 내부 상태가 양호하고 명도 문제가 원만히 해결된다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 주거 지역 내 아파트라는 점에서 안정적인 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 49,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 물건의 정확한 내부 상태 확인, 임대차 관계 명확화, 유사 물건의 최근 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 상기 감정가를 기준으로, 입찰 참여 시에는 내부 조사 불가 및 명도 리스크 등을 반영하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.