나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11838 [1] 경상남도 양산시 덕계동 745 3층301호 근린상가 경매

매각기일: 2026-02-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11838 [1] 경상남도 양산시 덕계동 745 3층301호 근린상가 경매

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울산지방법원 경매7계 2025타경11838 | 소재지: 경상남도 양산시 덕계동 745 3층301호 | 감정가: 705,000,000원 | 최저가: 345,450,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11838 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 745 3층301호 (현칭 '태광프라자')

용도: 근린생활시설 (현황 '의원' 이용 중)

감정가: 705,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.76제곱미터 (약 19.00평)

건물면적: 183.29제곱미터 (약 55.45평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호로, 외벽은 스톤코트 및 장식석 마감, 창호는 샤시 창호 등이며 내부 인테리어가 되어 있습니다. 현재 근린생활시설(의원)으로 이용 중이며, 주 건물 내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있어 이용 상태는 양호합니다. 토지는 사다리형에 가까우며 제1,2종 근린생활시설의 건부지입니다.

2.2. 입지 조건 및 환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 '덕계초등학교' 남서측 인근에 위치한 '태광프라자' 내에 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 일반적인 상업 및 주거지역입니다. 본 건물은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 사정은 보통입니다. 3면이 도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호하며, 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업시설로서의 활용성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채권자 주OOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 특성상 채권 회수가 목적이므로 권리관계에 대한 명확한 분석이 요구됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건이므로 토지 및 건물을 모두 취득하게 되며, 유치권 등 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되어 있습니다. 현황상 의원으로 이용 중이므로, 현 점유자가 임차인일 경우 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부, 보증금 액수 등을 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 임차인 현황 파악 미흡 시 명도(인도명령 및 강제집행)에 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역과 초등학교 인근에 위치한 일반상업지역 내 근린생활시설입니다. 현재 의원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 학군 및 주거 수요를 바탕으로 한 병의원, 학원, 기타 생활 밀착형 서비스업종 등에 적합한 상권으로 판단됩니다. 3면 도로 접촉 및 기계식 주차설비는 고객 접근성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 요인입니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 환경

주변에 덕계초등학교 및 공동주택이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요는 풍부한 편입니다. 현재 조사된 정보에 기반하여 인근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 상업 환경은 무난할 것으로 판단됩니다. 일반상업지역으로서 향후 개발 가능성 및 용도 변경의 유연성도 기대할 수 있습니다.

5. 투자 판단 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도 문제 발생 가능성입니다. 또한, 의원 용도의 특정 시설은 인테리어 및 시설물 철거에 비용이 발생할 수 있으며, 기계식 주차설비의 관리 및 유지보수 비용도 고려해야 합니다. 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 매물의 실거래가 및 임대료 현황 조사가 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근 주거 밀집 지역의 일반상업지역 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

용도의 유연성: 근린생활시설 용도로 병의원, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

면적: 건물면적이 183.29제곱미터(약 55.45평)으로 비교적 넓어 전문적인 용도로 사용하기에 적합합니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 양산시 덕계동의 주거 배후 수요를 확보하고 있는 일반상업지역의 근린생활시설로, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 우량 물건입니다. 다만, 감정가 대비 수익률 확보를 위한 합리적인 입찰가 산정 및 현 점유자(임차인)에 대한 명확한 현장 조사와 명도 전략 수립이 중요하며, 이 부분이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계