나이스옥션 법원경매 진주 2025타경710 [1] 경상남도 사천시 벌리동 475-5 벌리호신유리안아파트 101동 OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 벌리동소재 벌리호신유리안아파트 101동 내에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주위의 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건물 내 5층 제503호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 새시 창구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(현장 조사 당시 이해관계인 부재로 이용상황은 외부관찰, 관련 공부 및 탐문조사에 의함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경710 (1)

소재지: 경상남도 사천시 벌리동 475-5 벌리호신유리안아파트 101동 503호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 48.24㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.24㎡ (약 14.6평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

특이사항: 공동담보

주요 등기부채권액 (근저당+강제경매): 176,400,000원 + 50,301,369원 = 226,701,369원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 벌리동 소재 벌리호신유리안아파트 101동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 주위의 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 남동측, 남서측, 북서측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 503호입니다. (JSON 정보 기반: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 총 15층 건물)

* 외벽 마감: 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 새시 창 구조입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다. (현장 조사 당시 이해관계인 부재로 이용 상황은 외부 관찰, 관련 공부 및 탐문 조사에 의함)

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축일자: 2010년 09월 15일 사용 승인되었습니다.

* 전용면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 03월 27일 접수된 국민은행 근저당권 (금176,400,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박미진)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 주의사항: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 대항력은 없을 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 주거 지역으로 안정적인 수요가 예상되며, 지역 내에서 꾸준한 가치를 유지할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교통: 일반적인 교통 사정이 보통 수준으로, 자가용 및 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 이용상황 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 실제 이용 상황이 공부상 내용과 다를 가능성이 있으며, 이는 추후 명도 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

* 주차 시설: 해당 건물은 총 57세대가 거주할 수 있으며, (JSON 정보 기반) 총 59대의 주차 공간(실내 34대, 실외 25대)이 마련되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 예상치 못한 점유자나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 벌리동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경이 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들로 구성되어 있어, 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능합니다. 또한, 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인한 이용상황 확인의 한계는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 사천시 벌리동의 주거 밀집 지역에 위치하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 시 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전하고 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

* 생활 편의 인프라: 아파트, 근린생활시설, 학교 등 주변 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 203,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로 감정가 대비 높은 비율로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.