나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1102 [1] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 815 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 ""복안저수지"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 목장용지, 농경지, 자연림, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 목장지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1, 7~9) 공히: 북동하향의 완경사지인 부정형의 토지로서, 목장용지로 이용 중.
기호(10): 북동하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중.
기호(11): 북동하향의 완경사지인 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중.
기호(13, 14) 공히: 북동하향의 완경사지인 부정형의 토지로서, 전기타(초지)로 이용중이며 일부는 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1~10) 공히: 인접지와 일단의 동측으로 소폭의 도로가 개설되어 진입하며, 목장 내부도로를 통해 순환함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 8) 공히: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법>.

기호(7, 13) 공히: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법>.

기호(9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(10, 12) 공히: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(14): 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 1000m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물[기호(ㄱ~t)]이 소재하는 바 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면측을 기준으로 평가하였으며, 제시외 건물이 매각 제외될 경우의 토지감안가격은 별도 표시하였는 바, 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 의견 참고사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■기호(2, 3)
구조: 경량철골조 및 조적조, 판넬조 판넬, 썬라이트, 기타지붕
규모: 지상 1층
벽체: 일부벽체 없음, 판넬 잇기 등
바닥: 콘크리트 마감 등

■기호(4)
구조: 철골조 단열판넬, 갈바늄지붕
규모: 지상 2층
벽체: 일부벽체 없음, 일부 아크릴 붙임, 판넬 잇기 등
바닥: 콘크리트 마감 등

■기호(5, 6) 공히
구조: 일반철골조 칼라강판지붕
규모: 지상 1층
벽체: 일부벽체 없음, 일부 칼리시트 붙임 등
바닥: 콘크리트 마감 등

■기호(11)
구조: 일반철골조 판넬지붕
규모: 지상 3층
벽체: 사이딩 판넬 잇기 등
창고: 샷시 등임.

이용상태

■기호(2, 3) 공히: 축사 등.
■기호(4)
1층: 축사, 착유장, 기계실, 퇴비사 등
2층: 사무실.
■기호(5, 6) 공히: 축사.
■기호(11): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

■기호(11): 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(2, 3)건물은 공부상 ‘미호리 산102-1, 815’번지로 표기되어 있으나 ‘미호리 산102-1’번지는 2007-10-29 기준 ‘미호리 817-2’번지로 등록전환되고 다시 ‘817-2, 817-3, 817-4’번지로 분할되었으며 기준시점 현황 ‘미호리 817-2, 817-3’ 번지 지상에 소재하는 것으로 파악되나, 구조 및 지붕이 동일 유사한 축사 등 건물 수개동이 산재하여, 공부상의 개별 건물 내용과 현장조사시 실측되는 건물의 개별적, 구체적 동호수의 건물내역은 확인이 어려운바, 기호(2,3)건물을 일괄하여 현장조사시 산재하는 축사 등 건물의 실측면적을 기준해 사정하여 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
기호(6)건물은 공부상 ‘미호리 산102-1’번지로 표기되어 있으나 ‘미호리 산102-1’번지는 2007-10-29 기준 ‘817-2’번지로 등록전환되고 다시 ‘미호리 817-2, 817-3, 817-4’번지로 분할되었는 바, 기준시점 현황 ‘미호리 817-3’번지 지상에 소재하며, 기호(4)건물은 공부상 ‘미호리 산102-1, 815’번지 / 기호(5)건물은 공부상 ‘미호리 산102-1’번지로 표기되어 있으나 기준시점 현황 ‘미호리 817-2’번지 지상에 소재하오니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 의견 참고사항 참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록 14. 토지상에 소재하는 제시외 건물(철골조 천막지붕 비닐하우스 658㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 목록 14. 토지에 대한 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
2. 목록 9, 13, 14. 토지의 일부는 현황상 타인 점유부분이 존재하고 있고, 목록 9, 14. 토지의 일부는 분묘가 소재하는 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
3. 목록 2, 3, 4. 건물은 공부상 '미호리 산102-1, 815' 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, '미호리 산102-1'는 '미호리 817-2'로 등록전환되고, 다시 '817-2, 817-3, 817-4'로 분할되었으며, 현황상 목록 2, 3. 건물은 '미호리 817-2, 817-3' 지상에, 목록 4. 건물은 '미호리 817-2' 지상에 소재하는 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
4. 목록 5, 6. 건물은 공부상 '미호리 산102-1' 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, '미호리 산102-1'는 '미호리 817-2'로 등록전환되고, 다시 '817-2, 817-3, 817-4'로 분할되었으며, 현황상 목록 5. 건물은 '미호리 817-2' 지상에, 목록 6. 건물은 '미호리 817-3' 지상에 소재하는 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
5. 목록 14. 토지 지상에 등기사항증명서상 타인(김O식) 소유의 건물(보로크조 스래트즙 평가건 1동)이 존재하나, 현황상 멸실된 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
6. 부동산등기사항증명서상 목록 12, 14. 토지의 지상권(1998.01.07. 제732호) 및 목록 13. 토지의 지상권(2005.09.15. 제104470호)에 대하여, 지상권자인 신청채권자로부터 이 사건 매각으로 인하여 위 지상권이 소멸하는 것에 동의한다는 지상권말소동의서가 제출되었음.
7. 목록 11. 건물에 관한 2024타경8609 부동산강제경매 사건은 2025.08.19.자로 취소기각되었음.
8. 유치권신고인 김성화로부터 목록 1 내지 9.에 대하여 공사대금 등 1,122,429,282원에 관한 유치권신고서가 2026.04.16.자로 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.
9. 신청채권자로부터 위 김성화의 유치권신고에 대하여 그 피담보채권이 매매계약에 따른 동시이행관계에서 이루어진 채권 등으로서 점유행위와 견련관계가 없다는 내용의 유치권배제신청서가 2026.06.08.자로 제출되었으나, 진위여부는 불명이므로 응찰시 별도 확인 요함.
10. 유치권신고인 김성화로부터 '채무자로부터 공사를 하기 전 매각부동산에 관한 체험목장 공사에 대하여 이의제기를 하지 않을 것이고, 공사를 방해하면 손해액의 2배를 배상하겠다는 내용의 합의이행각서를 공증받았으며, 매각부동산의 매수인에 대하여 민법에 따른 점유자의 비용상환청구권을 행사할 수 있다'는 내용의 유치권배제신청에 대한 의견서가 2026.06.29.자로 제출되었으나 그 진위여부는 불명이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1102 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 815

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 12,867,097,030원

토지면적: 337,085.00㎡ (약 102,009평)

건물면적: 6,669.61㎡ (약 2,018평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 "복안저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 목장용지, 농경지, 자연림, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 목장지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 초지 등 다양한 법적 제한을 받고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2008년 4월 16일 접수된 울산축산업협동조합의 근저당권 (을1)

* 건물: 2011년 9월 26일 접수된 울산축산업협동조합의 근저당권 (을1)

* 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 목록 12, 14번지 토지의 지상권(1998.01.07.) 및 목록 13번지 토지의 지상권(2005.09.15.)에 대해 신청채권자로부터 소멸 동의서가 제출되었으나, 낙찰 시 최종 소멸 여부를 확인해야 함.

* 분묘기지권: 목록 9, 14번지 토지에 분묘가 소재하는 것으로 조사되어 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 인수될 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요함.

* 법정지상권: 목록 14번지 토지상 매각 제외된 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명함.

* 유치권:

* 유치권 신고인 김성화는 공사대금 등 1,122,429,282원에 대해 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 유치권 배제 신청서가 제출됨. 이에 대한 진위 여부 확인이 필수적이며, 유치권이 인정될 경우 상당한 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 농업회사법인신우에프티주식회사: 보증금 2,000,000원, 사업일자 2009-08-18. 대항력 있음. (인수 보증금 합계 2,000,000원)

* 김성화: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 김운혁: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 박대현: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 박종국: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 신정례: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 이봉선: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 이순옥: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

* 주식회사선베라: 보증금, 차임, 전입/사업일자 미상. 대항력 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 농업 및 동물 관련 시설로, 주변은 농경지, 목장, 자연림 위주로 구성되어 있습니다.

* 소규모 근린생활시설 및 단독주택이 산재해 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다.

* 주요 용도가 특수 시설이므로, 일반 상권 분석보다는 해당 업종의 사업 환경 및 수요에 따른 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 복안저수지 인근으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 버스정류장이 있으나 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 일반적인 편의시설(마트, 병원 등)은 도심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 주변 지역의 편의성은 다소 낮습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 인접 여부를 파악하기 어렵습니다. 다만, '가축사육제한구역'이 다수 지정되어 있어 인근 축산 시설의 존재 가능성은 있습니다. 정확한 현황 파악을 위한 추가적인 지도 및 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 다수의 잠재적 인수 권리가 존재하여 명확한 권리 분석이 필요합니다.

* 유치권: 11억원 이상의 유치권 신고가 있어, 이 부분이 인정될 경우 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 소재지 및 공부상 불일치: 여러 건물들이 여러 필지에 걸쳐 있거나, 공부상 지번과 현황 지번이 다른 경우가 많아 정확한 파악이 중요합니다.

* 타인 점유: 토지 일부에 현황상 타인 점유 부분이 존재하여 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 건물: 목록 14번지 토지 상의 특정 제시외 건물(비닐하우스 658㎡)은 매각에서 제외되나, 해당 건물이 토지 가치에 미치는 영향은 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도지역 지정과 더불어 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 법적 제한이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건 울산지방법원 2025타경1102 부동산은 광대한 토지 면적과 다양한 건물들을 포함하는 대규모 물건입니다. 감정가는 128억원대에 달하나, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 복잡하고 불확실한 권리 관계가 다수 존재하여 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 김성화씨가 신고한 11억원대의 유치권은 낙찰 이후 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 그 성립 여부가 본 건의 가치를 크게 좌우할 것입니다. 또한, 건물들의 공부상 지번과 현황 지번이 일치하지 않는 점, 토지 일부에 타인 점유가 있는 점 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 낮아 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 자연환경은 양호하나, 상업 시설 및 편의시설은 부족한 지역적 특성을 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 337,085㎡ (약 102,009평)에 달하는 넓은 토지는 향후 잠재적인 개발 및 활용 가치가 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설: 관련 사업을 영위하거나 확장하고자 하는 투자자에게는 유리할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 권리 관계 정리가 명확해지고, 향후 활용 계획이 구체화된다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 12,867,097,030원

* 인수 보증금(대항력 있는 임차인): 2,000,000원

* 본 건은 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 명확히 해결되지 않은 권리들이 다수 존재하며, 특히 약 11억원에 달하는 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 크게 달라집니다. 또한, 건물 소재지의 불일치, 타인 점유 등 추가적인 확인 사항이 많아 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 따라서, 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 상기 언급된 모든 권리 관계에 대한 명확한 확인과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 권고 사항: 본 건은 높은 리스크를 수반하는 물건이므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 현재로서는 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.