나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11818 [1] 울산광역시 중구 반구동 260-20 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11818 [1] 울산광역시 중구 반구동 260-20 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경11818 | 소재지: 울산광역시 중구 반구동 260-20 | 감정가: 776,162,900원 | 최저가: 380,320,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11818 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 260-20

용도: 근린생활시설 (현황: 1층 뷰티케어, 2층 세차장)

감정가: 776,162,900원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 332.00㎡ (약 100.43평)

건물면적: 587.92㎡ (약 177.84평)

1.3. 건물 내역

구조: 일반철골조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2007.05.28. (약 18년 경과)

특징: 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지, 동측 폭 약 20미터 포장도로에 접함 (양호한 도로 접근성).

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '학성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 평탄하고 사다리형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수하고 시인성이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역으로 상업시설로서의 활용 가치가 높습니다.

주요 제한 사항으로는 학성초등학교 상대보호구역이 설정되어 있어 일부 유해시설 업종은 제한될 수 있으며, 가축사육 제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 주거시설(아파트 등)과 상업시설(음식점, 숙박시설 등)이 혼재되어 상업 환경이 조성되어 있습니다. 검색된 정보만으로는 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물의 구조 및 마감

일반철골조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등으로, 내벽은 인테리어 마감 등으로 처리되어 있습니다. 창호는 샷시창호입니다.

3.2. 이용 상태

1층은 '더# 뷰티케어', 2층은 '세차를 부탁해'라는 근린생활시설로 현재 활발히 이용 중입니다. 위생설비 및 급배수시설이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 조건

토지와 건물을 일괄매각하는 조건으로, 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높습니다. 제시외 물건 및 부합물/종물은 목록에 기재된 바 없습니다.

4.2. 채무 관계

부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다. 채권자는 울OOOOOOOO로 확인되며, 낙찰 후 소유권 이전에는 문제 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 주의사항 및 리스크

주의사항 1. 일괄매각으로 진행됩니다.

주의사항 2. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 낙찰자는 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 현장 조사 및 법원 자료(현황조사서)를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역 내 위치하며, 20m 도로에 접해 시인성 및 접근성이 매우 뛰어난 핵심 입지입니다. 주변의 근린생활시설 및 업무시설과 연계되어 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 현황 이용 상태(뷰티케어, 세차장)를 볼 때 현재도 활발한 경제 활동이 이루어지는 곳입니다.

5.2. 생활 정보

인근에 학성초등학교가 있어 유동 인구가 존재하며, 반구동 주민센터 등 생활 편의 시설과 음식점, 숙박시설 등이 주변에 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 유무에 따라 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

6.2. 용도 제한 가능성

학성초등학교 상대보호구역에 해당하므로, 향후 건물 용도 변경 또는 신규 임대 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 업종(예: 유흥주점, 숙박시설 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

사용승인일이 2007년으로 약 18년이 경과하여, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 따른 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동의 일반상업지역 내 20m 도로변에 위치한 근린생활시설로서, 입지 및 접근성이 매우 우수합니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석이 단순하며, 현재 1, 2층 모두 상업시설로 활발히 이용되고 있다는 점에서 안정적인 투자처로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크에 대한 사전 확인과 철저한 대비가 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 332.00㎡ (약 100.43평) 토지로서, 미래 건축 및 재산 가치가 높습니다.

우수한 접근성: 동측 20m 광대로에 접하고 있어 시인성 및 광고 효과가 뛰어납니다.

안정적인 매각: 토지/건물 일괄매각으로 소유권 취득이 명확하며, 권리관계가 단순합니다.

현황 이용도: 건물이 근린생활시설로 현재도 활발히 이용되고 있어, 신규 임대 및 사업 영위의 측면에서 유리합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계