나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1143 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1628-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 <울산세무서> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 관공서, 공동주택, 대형 판매점, 시장 등으로 형성된 지대임.

교통상황

차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)은 가장형 일단지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,3) 동측으로 소로한면, 남측으로 중로한면의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역 , 유통상업지역 , 지구단위계획구역(삼산지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
기호(3): 도시지역 , 유통상업지역 , 지구단위계획구역(삼산지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

본건에는 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하여 본 감정평가 목적에 의거 실측 등을 통하여 개략적인 면적을 산출하여 감정평가하였으며, 정확한 소유권, 임대관계 및 일괄 경매여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상
2.기타사항:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 및 경량철골구조 경량철골구조지붕 2층 건물로서,
외벽: 미장석 마감, 판넬 잇기 마감 등,
내벽: 타일 및 페인팅마감, 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상
1층: 계단실, 주차장,
2층: 골프연습장임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

부합물 및 종물

본건에는 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지” 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하여 본 감정평가 목적에 의거 실측 등을 통하여 개략적인 면적을 산출하여 감정평가하였으며, 정확한 소유권, 임대관계 및 일괄 경매여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상
2.기타사항:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1143 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1628-4 (도로명주소: 울산광역시 남구 삼산로366번길 18)

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 3,700,862,250원

* 토지 면적: 681.80㎡ (약 206.26평)

* 건물 면적: 491.91㎡ (약 148.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 채권자: 부산은행)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 27.70㎡

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 삼산동 소재 울산세무서 북동측 인근에 위치

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 관공서, 공동주택, 대형 판매점, 시장 등으로 형성된 상업 밀집 지역

* 교통: 차량 출입 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준

* 도로: 동측 소로, 남측 중로에 접하는 코너 건물

* 토지이용계획: 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역 (삼산지구)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 24일자 부산은행 근저당권 (등기부상 을14/을8)

* 총 채권액 (등기부상): 약 3,251,052,483원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2025-03-04, 확정일자 2025-08-06, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 울산의 대표적인 상업 및 업무 중심지인 삼산동에 위치하며, 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역임.

* 주요 시설: 울산세무서를 비롯한 관공서, 롯데백화점, 현대백화점, 업스퀘어 등 대형 판매시설 및 젊음의 거리, 로데오거리 등 상업시설 밀집.

* 건물 용도: 현재 제2종 근린생활시설로, 1층은 주차장 및 계단실, 2층은 골프연습장으로 이용 중.

5. 생활정보

* 교통: 울산 시내 주요 도로망과의 접근성이 좋음. 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 집중되어 있어 생활 인프라가 매우 우수함.

* 주변 환경: 주변에 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 27.70㎡의 제시외 건물(ㄱ)이 존재하며, 일괄매각 대상이나 정확한 법적 관계 및 합법성 여부는 추가 확인이 필요함.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있어 신중한 검토 필요.

* 토지이용 제한: 기사에서 언급된 삼산배수장 악취 문제는 과거 사례이며, 본 물건과는 직접적인 관련이 없으나, 유사 지역의 환경 개선 사례를 참고할 수 있음. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 관련 법규 확인 필요.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 삼산배수장이 악취 혐오시설이었으나 현재는 체육시설 및 휴식 공간으로 개선된 사례가 확인되었음. 그 외 본 물건의 직접적인 주변에서 심각한 혐오시설이 발견되지는 않았음.

7. 종합 의견

* 해당 물건은 울산 남구 삼산동의 핵심 상업지에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 대형 상업시설 및 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 현재 상업용 건물로 활용되고 있습니다.

* 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 적습니다.

* 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

* 다만, 제시외 건물의 존재 및 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산 최고의 상업지구 중 하나인 삼산동에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승 기대.

* 높은 활용도: 제2종근린생활시설로, 업종 변경을 통해 다양한 상업적 가치 창출 가능.

* 경매 메리트: 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 시장 조사, 주변 실거래가, 임대 현황, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.