나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11782 [1] 울산광역시 북구 염포동 158 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 ""염포초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 완경사지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 세로에 각각 접하며, 남측으로 소폭(약 2m 이내)의 통행로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 별첨 ""건물감정평가요항표"" 참고 바랍니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
-외벽: 타일붙임마감, 치장석붙임마감, 몰탈 위 페인팅,
-내벽: 벽지 및 타일마감,
-창호: 샷시단창 및 이중창 등입니다.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설로서,
-지하층: 대피소,
-1층: 근린생활시설 및 다가구주택,
-2층: 다가구주택,
-3층: 다가구주택 입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 주택부분에 개별난방설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

부합물 및 종물

본건 건물에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하나 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건의 사용수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11782 (1)

소재지: 울산광역시 북구 염포동 158

용도: 근린주택 (다가구주택 및 근린생활시설)

감정가: 553,437,320원 (약 5억 5343만원)

토지면적: 244.00㎡ (약 73.82평)

건물면적: 418.96㎡ (약 126.75평)

건물 제시외면적: 52.38㎡ (약 15.85평)

총 건물 연면적 (제시외 포함): 471.34㎡ (약 142.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사OOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 염포동, 염포초등학교 북측 인근

* 주위환경: 기존 주택지대이며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지형태: 사다리형에 가까운 완경사지로서 주상용 건물부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측 및 북동측으로 세로에 각각 접하며, 남측으로 소폭(약 2m 이내)의 통행로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일자 진주시 압류 (말소기준권리)

* 주요 권리사항:

* 현재 진행 중인 울산지방법원 2025타경11782 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리(압류) 이전의 권리는 인수되지 않으며, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 총 8명의 임차인이 확인되며, 이 중 7명은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

* 대항력 있는 임차인 (일부):

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 2017.10.27 전입)

* 비올코퍼레이션주식회사 (보증금 100만원, 차임 25만원, 2025.04.21 전입)

* 양 (보증금 0원, 차임 0원, 2017.04.10 전입)

* 오 (보증금 100만원, 차임 25만원, 2021.01.13 전입)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 2017.02.09 전입)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 2021.01.12 전입)

* 진 (보증금 0원, 차임 0원, 2021.04.14 전입)

* 대항력 없는 임차인:

* 최 (보증금 0원, 차임 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 경우가 많습니다. 이로 인해 명도 진행 시 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 염포초등학교 북측 인근으로, 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

* 주변 환경: 기존 주택가 형성과 함께 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 수요 충족이 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 이는 상권 활성화 잠재력에 중간 정도의 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 용도 적합성: 근린주택으로서의 기능 수행이 가능하며, 지역 내 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상권 기능을 유지할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 염포초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 건물 자체 및 주변 주택가의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 기존 주택지대로서 안정적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 경우, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 철저한 확인 절차가 요구됩니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 현재 시점 기준으로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이로 인해 향후 수리 및 보수 비용이 상당 부분 발생할 수 있습니다.

* 건물 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 건물로, 각 용도별 관리 및 운영에 대한 전문적인 이해와 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 염포동의 교육 및 상업 시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 근린주택입니다. 주거 및 상업 기능이 복합된 건물로서 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후화, 복합 용도 관리에 따른 어려움 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 울산 북구 염포동, 염포초등학교 인근의 지역적 이점.

* 용도: 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로, 임대 수익 다각화 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 해당 지역의 향후 개발 계획에 따른 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 553,437,320원 (약 5억 5343만원)

* 토지 면적: 244.00㎡ (약 73.82평)

* 건물 연면적: 418.96㎡ (약 126.75평) (제시외 포함 시 471.34㎡, 약 142.60평)

* 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 주로 개별 아파트 또는 빌라 단위의 거래 사례로, 본 물건과 같이 전체 건물의 매매 사례와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 가장 최근 거래된 '숲속의더유엘' 사례(2024년식 연립, 78.06㎡, 42,000만원)는 신축 건물이며 면적 차이가 커 직접 비교가 어렵습니다.

* 본 물건의 감정가는 약 5.5억 원으로, 해당 지역의 건물 규모, 토지 가치, 그리고 근린주택으로서의 수익성을 종합적으로 평가한 금액으로 보입니다.

* 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 리스크, 건물 노후도 등을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 본건의 현황 및 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가(553,437,320원)의 80% ~ 95% 수준인 약 4억 4천만원 ~ 5억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

참고: 본 보고서 작성 시, 주변 혐오시설 유무를 확인하기 위한 외부 지도 서비스 검색은 직접적으로 수행되지 않았습니다. 실제 투자 결정 전, 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 교육 환경, 교통 편의시설, 상업 시설 접근성 등과 더불어 공장, 쓰레기 처리 시설 등 잠재적 혐오시설의 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.