나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11808 [1] 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 101동 6층 605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경11808 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 101동 6층 605호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 82,000,000원입니다.

토지 면적은 37.73㎡ (약 11.41평)이며, 건물 면적은 77.65㎡ (약 23.49평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

주요 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 새진흥5차아파트 단지 내에 소재합니다.

단지는 총 5개 동, 483세대로 구성되어 있으며, 1992년 4월에 사용 승인되었습니다.

평산동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 거주민들의 일상생활이 편리할 것으로 보입니다.

다만, 일부 검색 결과에 따르면 대중교통 접근성이 낮아 교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 롯데카드 가압류(갑5, 2024.10.15.)보다 늦은 날짜에 설정된 모든 가압류 및 강제경매 등기(갑6~갑10)는 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으며, 이는 낙찰자가 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있음을 의미합니다.

또한, 임차인 현황 조사 결과 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 명도 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

평산동 지역은 주거 중심의 상권이 발달해 있으며, 아파트 단지 인근으로 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 아파트 단지들의 최근 실거래가 동향을 볼 때, 해당 지역은 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

양산시 전반적으로는 전세 구입 부담 지수가 낮아 전세 수요 증가 및 매매 가격 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 분석이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 새진흥5차아파트는 1992년에 건축되어 건축 연차가 30년 이상 경과하였으나, 전용면적 77.65㎡ (약 23.49평)의 비교적 넓은 면적을 제공합니다.

아파트 정보에 따르면 최고 15층 건물에 총 271대의 주차가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

최근 2026년 4월 동일 면적(77.65㎡)이 68,000,000원에, 2026년 6월에도 동일 면적(77.65㎡)이 63,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 1992년에 건축되어 건축 연차가 30년 이상 경과하였으므로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 장기적인 관점에서 고려가 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정평가액에 다소 괴리가 있는 것으로 보입니다. (최근 실거래가 6,300만원~6,800만원 vs 감정가 8,200만원)

양산 지역에서는 폐기물 소각장과 같은 시설에 대한 주민 찬반 논란이 존재하며, 이는 혐오시설 설치에 대한 잠재적 반발 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본 물건이 위치한 평산동 391번지 새진흥아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인된 정보는 없습니다. 그럼에도 불구하고, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고(인수되는 권리 및 임차인 없음), 명도 부담이 없는 장점을 가진 경매 물건입니다.

다만, 건축 연차가 오래되었고 최근 실거래가가 감정평가액보다 낮은 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

이러한 점들을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 동일 면적의 최근 실거래가(6,300만원~6,800만원)를 고려하여 보수적으로 접근 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(77.65㎡)의 실거래가는 6,300만원에서 6,800만원 수준입니다. 감정평가액 8,200만원과는 다소 차이가 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 명도 부담이 없다는 점을 감안하되, 최근 실거래가 및 시세 동향을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.