나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11835 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 남측 인근 봉월로변에 위치하며 주위는 봉월로변으로 각종 근린생활시설과 주상복합용빌딩들이 즐비하게 형성되어 있고 서측 인근에 남산근린공원이 소재하며 그 외는 일반주택과 근린생활시설들이 혼재해 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 25층 건중 3층 305호로서
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 새시창을호 상태 양호한 건물입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 화재경보기와 옥내소화전 및 승강기설비, 주차타워설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 지반 대체로 평탄하며 업무시설,근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 봉월로에 접하고 서측으로 소로의 포장도로에 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) [이하 공란]
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11835 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층305호

건물 구조: 철근콘크리트구조 25층 건물 중 3층 305호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 30.41㎡ (약 9.19평)

감정가: 145,000,000원 (1억 4,500만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 재매각 사건

2. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근 봉월로변에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 봉월로변을 따라 각종 근린생활시설과 주상복합용 빌딩들이 밀집해 있으며, 서측 인근에 남산근린공원이 소재합니다. 일반 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 자유롭고, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동측의 봉월로(대로)와 서측의 소로에 접하여 교통 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2025년 4월 1일 울산세무서장의 압류입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최윤정 (최 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 7월 22일

* 확정일자: 2021년 7월 22일

* 배당신고일자: 2025년 7월 1일

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인 최윤정은 보증금 1억 3,500만원에 대해 대항력이 있으나, 배당요구 신청을 하였으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 전액 배당받을 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

* 2019년 7월 22일: 주식회사케이하우징 신탁등기 말소 (매각으로 소멸 예정)

* 2025년 4월 1일: 울산세무서장 압류 (말소기준 권리)

* 2025년 5월 20일: 최윤정 강제경매 개시 결정 (매각으로 소멸 예정)

종합 의견: 임차인 최윤정은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 봉월로변은 다양한 근린생활시설과 주상복합 건물이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다. 울산광역시 상수도사업본부 인근으로 공공기관 종사자 등 유동인구의 유입이 기대됩니다.

시설 현황: 건물 내 및 인근에 다양한 상업, 업무, 생활 편의시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

경쟁 분석: 일반상업지역으로 상권 활성화 잠재력이 있으나, 유사 상권 및 건물 내 타 점포와의 경쟁은 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

공공시설: 울산광역시 상수도사업본부가 가까이 위치합니다.

녹지 공간: 남산근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로변에 위치하여 차량을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

건축물 정보: 본건이 소재한 수아지오시티는 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물(총 25층)이며, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 복합된 건물입니다. 본건은 3층의 도시형생활주택입니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 사건: 본건은 이전 매각 절차에서 유찰 또는 문제가 발생하여 재매각되는 사건입니다. 입찰 참여 전 현장 방문 및 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

명도 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당으로 인해 명도 협의가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 지연 가능성은 항상 존재하므로 법적 절차에 따른 진행이 필요합니다.

주변 시세 비교의 한계: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보는 건축 연도(1978~1979년)가 매우 오래되었고 건물의 종류도 본건과 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서 본건과 동일한 건물 또는 유사한 신축급 건물의 실거래가 조사를 추가로 진행하는 것이 정확한 시세 파악에 중요합니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심 상업지에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 남산근린공원 인접으로 쾌적한 환경까지 갖추고 있습니다.

권리 관계는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 금전적 부담은 없습니다. 말소기준권리 확인 결과, 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 재매각 사건이므로 이전 매각 유찰 사유를 파악하고 현장 점검을 철저히 수행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 복합 건물 내 소형 주택: 2018년 사용승인된 수아지오시티 내 도시형생활주택으로, 현대적인 건물 컨디션을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 울산 남구의 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 행정 시설 접근성이 좋습니다.

명도 용이성: 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 명도 과정에서의 금전적 부담이나 큰 갈등이 없을 가능성이 높습니다.

재매각으로 인한 기회: 재매각 사건으로서 경쟁이 다소 줄어들 수 있으며, 적절한 가격에 낙찰받을 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

건물 면적: 30.41㎡ (약 9.19평)

임차인 보증금 인수분: 0원

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보(290,000,000원~430,000,000원)는 건축 연도가 오래되고 건물의 종류가 달라 본건과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 2018년 준공된 신축급 복합 건물 내 도시형생활주택으로, 감정가는 145,000,000원으로 평당 약 15,778,000원 수준입니다.

제공된 JSON 데이터상의 오래된 빌라들의 평당 가격(약 1,368만원 ~ 2,280만원)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 중간 수준이거나 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다. 신축 건물의 가치를 고려하면, 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

일반적으로 재매각 사건의 경우, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려합니다. 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 비교적 양호한 입지와 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 적정 수준의 입찰가 산정이 중요합니다.

예상 입찰가 범위:

감정가 145,000,000원의 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가 범위를 제안합니다.

* 최소 입찰가 (감정가 80%): 116,000,000원

* 최대 입찰가 (감정가 90%): 130,500,000원

따라서, 예상 입찰가는 116,000,000원에서 130,500,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악을 위한 현장 방문 및 유사 신축 건물에 대한 추가적인 시장 조사를 반드시 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.