나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31300 [1] 대구광역시 달성군 가창면 상원리 113-3 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31300 [1] 대구광역시 달성군 가창면 상원리 113-3 전 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매3계 2025타경31300 | 소재지: 대구광역시 달성군 가창면 상원리 113-3 | 감정가: 87,503,500원 | 최저가: 42,876,000원 | 용도: 전

1. 대구서부지원 2025타경31300 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31300 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 상원리 113-3

용도: 전

감정가: 87,503,500원

토지면적: 2555.00㎡ (약 773.02평)

토지 지분율: 63875 (해당 물건의 지분 비율을 나타내는 수치)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환). 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한.

1.2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달성군 가창면 상원리에 위치하며, '내박골마을' 남동측 인근의 산간 농경지대에 속해 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 및 자연환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 지역 내 전반적인 교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 북서측 약 3미터 폭의 콘크리트 포장도로와 현황 도로 일부가 접하고 있어 토지 이용에 있어 접근성 문제는 일부 해소될 수 있습니다. 가창면은 비슬산, 최정산 등 산지가 많아 다른 달성군 지역과는 지리적으로 다소 단절된 형태를 보이며, 실질적으로 대구 수성구 생활권과 더 가까운 특징을 지니고 있습니다. 이러한 지리적 특성으로 인해 달성군청과의 접근성은 다소 떨어지지만, 수성구 파동과는 인접해 있어 상대적으로 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 신OOOOO이며, 이에 따라 강제집행이 개시되었습니다. 물건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이는 농지법에 따라 농지 취득 시 필요한 서류이며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, '공유자 우선매수신고'가 접수되어 있어, 해당 공유자가 낙찰가와 동일한 조건으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회만 행사 가능하므로, 입찰 시 공유자의 행사를 주시해야 합니다.

1.4. 상권분석

현재 본 물건이 소재한 대구광역시 달성군 가창면 상원리 일대는 산간 농경지대로, 농가주택과 농경지, 주변 임야가 주를 이루는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원적인 생활 환경이 특징입니다. 그러나 최근 가창면 일대는 '비밀 호수'로 불리는 폐채석장이 SNS에서 입소문을 타면서 관광객이 몰리는 현상이 나타나고 있습니다. 이로 인해 인근 카페, 식당 등 일부 상권에 활기가 돌고 있으며, 특히 젊은 층의 방문이 늘고 있습니다. 다만, 이는 특정 관광 명소에 국한된 현상이며, 물건지 주변의 전반적인 상권이 크게 발달했다고 보기는 어렵습니다. 앞으로 이 지역의 개발 여부나 관광객 유입 추이에 따라 상권 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농경지로 이용 중이며, 주거 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 가창면 전체적으로는 달성군 농업기술센터와 가창면 행정복지센터, 파출소, 우체국, 소방대 등이 소재하여 기본적인 행정 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 가창농협, 새마을금고 등 금융기관도 이용 가능합니다. 교육 시설로는 가창초등학교, 가창중학교 등이 있으며, 학군은 대구 수성학군에 포함되는 특징을 보입니다. 본건 토지에는 상수도 시설이 되어 있어, 토지 이용 시 수도 공급에는 문제가 없습니다. [제공 정보] 다만, 차량 접근성은 보통 이하이며, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

1. 맹지 가능성: 지적도상 맹지로, 현황 도로에 접해 있으나 도로 지정 및 유지 관리에 따라 향후 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 미비: 농지법 관련 규정 미숙지로 인해 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 납부한 매수 보증금을 몰수당할 수 있다는 점은 매우 중요하게 고려해야 합니다.

3. 개발 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 영농여건 불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 향후 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

4. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

5. 혐오시설 관련: 가창면 주민들 사이에서 혐오시설 이전에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 현재 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 향후 개발 시 인근 지역에 대한 혐오시설 유치 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 외곽의 자연녹지 내 농경지로서, 현재는 농업용 토지로 이용 중이며 맹지 가능성과 엄격한 농지법 규제, 개발 제한이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 8천만 원대로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 토지 일부 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 복잡한 권리 관계 및 법적 요건을 수반합니다. 특히 농지취득자격증명은 필수적으로 준비해야 하며, 미비 시 큰 손해를 볼 수 있습니다. 가창면 일대가 최근 관광 명소로 부각되고 있으나, 이는 특정 지역에 국한된 현상이며 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 농지 관련 법규에 대한 정확한 이해와 함께, 해당 토지의 지분 가치 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지법 전문가의 조언 필수: 농지 취득 자격 및 절차에 대한 정확한 이해가 선행되어야 합니다. 이 부분에 대한 확실성이 없다면 투자를 재고하는 것이 좋습니다.

2. 지분 투자 가치 분석: 전체 토지 중 일부 지분만을 매각하는 건이므로, 해당 지분이 가지는 실질적인 가치와 향후 활용 가능성(예: 농지 이용, 소규모 전원주택 부지 전환 가능성 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

3. 자연경관 및 관광 잠재력: 가창면 자체가 아름다운 자연경관을 가진 지역이며, 최근 인근에 관광객이 증가하는 추세입니다. 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 경매 특성상 권리 관계의 복잡성이나 규제 등으로 인해 시세보다 저평가될 가능성이 있습니다. 법적 요건을 충족할 수 있다면, 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

5. 공유자 우선매수권 변수: 입찰 전 공유자의 우선매수권 행사 여부를 확인하고, 이에 대한 대응 전략을 세워야 합니다.

법원 정보

대구서부지원 경매3계