나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3785 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 399 형산강변타운 103동 14층 1411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 ""연일대교""남서측 인근에 위치하는 ""형산강변타운 제103동 제14층 제1411호"" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 제14층 제1411호 단위세대로서
(사용승인일: 1995.06.07)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 ""아파트부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 포항지원 2025타경3785 (1)

• 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 399 형산강변타운 103동 14층 1411호

• 용도: 아파트

• 감정가: 93,000,000원

• 토지면적: 22.24㎡ (약 6.73평)

• 토지지분: 22.2356㎡ (약 6.73평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

• 건물지분: 59.97㎡

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 사용승인일: 1995년 06월 07일

• 건축물 정보: 형산강변타운은 총 7개 동, 732세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 본건이 속한 103동은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 1995년 6월 7일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리에 위치하며, 연일대교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통상황: 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

• 도로상태: 단지 주변으로 동측 약 40미터, 북측 약 30미터, 서측 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

• 주변 시설: 본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 연일초등학교, 연일중학교 등 교육 시설과 연일근린공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 반경 내 대규모 산업 단지나 혐오 시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없어 보입니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2025년 04월 02일자 영등포구(서울특별시)의 압류 (징수과-67 59)입니다.

• 주요 권리 현황:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025타경3785)가 진행 중입니다.

* 임차인 조용미 씨가 2022년 04월 15일 전입 및 확정일자를 받았으며, 해당 임차권은 대항력이 있고 선순위 임차권으로 등기되어 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

• 임차인 조용미 씨 정보:

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 04월 15일

* 배당신고일자: 2024년 04월 17일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

• 특이사항:

* 물건명세서 상, 임차인 조용미 씨의 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이할 수 있으므로, 법원에 비치된 물건명세서 원본을 반드시 재확인해야 합니다.)

* 등기부등본 상 주택임차권(을11)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

• 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 상업 지역의 발달보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

• 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

• 난방방식: 도시가스 보일러에 의한 개별난방

• 주요 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

• 주차: 단지 내 총 287대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지상 3대, 지하 34대 규모입니다. 전기차 충전기는 지상에 9대 설치되어 있습니다.

• 건축 연도: 1995년에 준공되어 약 31년 경과된 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

• 임차인 인수 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조용미 씨의 보증금 90,000,000원입니다. 물건명세서 상 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사안이므로, 반드시 배당표를 확인하여 임차인 보증금 변제율을 파악해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '을구 11번 주택임차권 인수' 기재가 상반되므로, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

• 건축 연도: 1995년 준공된 아파트로, 연식이 30년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 일부 구역(광로3류, 대로2류, 소로1류)과 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 중점경관관리구역(형산강) 등의 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 포항시 남구 연일읍의 아파트로서, 기본적인 주거 생활 및 교통 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성은 매우 높은 리스크 요인으로 작용합니다.

• 입찰 시, 해당 보증금이 경매 절차에서 얼마나 변제될 수 있는지, 또는 매수인이 얼마만큼의 금액을 추가로 부담해야 하는지에 대한 정확한 파악이 최우선입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 지출 비용이 시세 대비 높아져 수익성이 크게 떨어질 수 있습니다.

• 상대적으로 낮은 거래 사례가 존재하나, 이는 임차인 관련 리스크가 반영된 가격으로 판단될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

• 임차인 보증금 인수 부담이 없거나 최소화될 경우: 최근 유사 면적의 매매가(5,500만원 ~ 7,200만원) 및 감정가(9,300만원)를 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 특히 14층이라는 장점은 일부 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

• 리스크 관리: 임차인 인수 보증금 문제에 대한 명확한 해결 방안(배당에서의 전액 변제 등)이 확인된다면, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 최근 매매 사례(59.97㎡ 기준):

* 2026년 4월 24일: 72,000,000원 (6층)

* 2026년 4월 03일: 55,000,000원 (1층)

• 감정가는 93,000,000원입니다.

• 본 물건은 14층으로, 최근 거래 사례 중 6층(7,200만원)보다 좋은 입지입니다.

• 만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하고 임차인 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되어 매수인이 추가적으로 인수할 금액이 없다고 가정할 경우, 최근 최고가인 7,200만원보다 높은 층수에 대한 가치를 고려하여 75,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

• 중요 고지 : 만약 물건명세서 상의 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 실제 발생할 경우, 인수해야 할 보증금 9,000만원을 감안하면 총 지출 비용이 크게 증가하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 산정하거나 투자를 재고해야 합니다. 이 경우, 단순히 시세나 감정가만으로는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전, 반드시 관련 법원 서류를 통해 임차인 보증금의 변제 가능성과 인수 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.