나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10507 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 929-7 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10507 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 929-7 단독주택 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매2계 2025타경10507 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 929-7 | 감정가: 547,025,200원 | 최저가: 547,025,200원 | 용도: 단독주택

1. 경주지원 2025타경10507 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10507 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 929-7

용도: 단독주택

감정가: 547,025,200원

토지면적: 3067.00㎡ (약 927.7평)

건물면적: 112.92㎡ (약 34.16평)

제시외 건물 면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 소재지는 경상북도 경주시 외동읍 석계리에 위치하며, '석계지' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 산간 농경지대로 형성되어 있으며, 일부 일반 주택들이 소재하고 있습니다. 경주 외동읍은 경주시 남부에 위치하며, 특히 울산광역시와 인접하여 자동차 부품 산업 등 공업이 발달한 지역입니다.

교통 상황은 본건 중 일부 필지는 도로에 접하여 차량 출입이 용이하나, 그 외 필지는 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 산간 지대에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 일부 필지는 세로에 접해 있으나, 일부 구간은 통행이 다소 곤란한 상태일 수 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 이OO에 대한 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 법률에 의해 인정되는 권리입니다. 경매로 토지를 낙찰받았을 때 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되면 토지를 제대로 사용하지 못하게 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주의사항으로는 일괄 매각 대상에 제시외 건물, 지상 수목, 태양광 설비, 석축, 조경석 등이 포함되나, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 또한, 목록 1, 3, 4, 7, 9번 토지에 대하여 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있으니, 반드시 제출해야 합니다. 농지취득자격증명은 농지를 취득하고자 하는 사람이 농사를 지을 능력과 의지가 있음을 증명하는 서류로, 매매, 증여, 상속, 경매 등 농지 취득 시 필요하며, 발급 절차는 관할 읍·면·동사무소에 신청서를 제출하고 심사를 거쳐 발급받게 됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 산간 농경지대에 위치한 단독주택으로, 주변 상업 시설보다는 농업 및 주거 기능이 중심인 지역입니다. 가장 가까운 상권 및 생활 편의 시설은 경주시 외동읍 소재지로, 자동차 부품 산업 등으로 발전한 지역이기에 관련 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 정확한 위치를 고려할 때, 외동읍 중심지와의 거리 및 접근성에 따라 상권 이용의 편리성이 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리에 위치하며, 인근 지역은 주로 농경지와 임야가 분포되어 있습니다. 외동읍은 경주시 남부에 속하며 울산광역시와 인접해 있어, 경주 시내뿐만 아니라 울산 지역의 편의시설도 이용할 수 있는 지리적 이점을 가집니다. 외동읍 소재지에는 읍사무소를 비롯한 행정복지센터, 농업인상담소, 에어로빅실 등 주민 편의 시설이 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설도 갖추고 있습니다. 또한, 동해선 철도와 산업로가 있어 경주 시내 및 울산으로의 접근성을 높이고 있습니다. 다만, 본건 자체의 정확한 주소지(석계리 929-7)에서는 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 지역 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설에 대한 정보는 찾기 어렵습니다. 그러나 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설이 주변에 있을 경우 소음이나 냄새 등의 불편이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크로는 '법정지상권' 존재 가능성이 가장 큰 부분입니다. 만약 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자는 토지 사용에 제약을 받을 수 있으며, 이는 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

행정적 리스크로는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본건 토지는 지목이 '답'이거나 '전'으로 추정되며, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지를 취득하는 경우, 직접 경작해야 할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않을 시 이행강제금 부과 또는 강제 매각될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

물리적 리스크로는 일부 진입로의 통행이 다소 곤란한 상태일 수 있다는 점입니다. 또한, 산간 지역에 위치하여 자연 재해(산사태 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍 석계리에 위치한 단독주택으로, 산간 농경지대에 자리하고 있어 조용하고 전원적인 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 넓은 토지 면적은 활용 가치가 있으며, 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 법정지상권이라는 복잡한 권리 문제가 존재할 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 제출이라는 행정적 절차를 반드시 이행해야 하는 점은 중요한 고려 사항입니다. 또한, 대중교통 이용이 불편하고 일부 접근로의 상태를 확인해야 하는 등 실질적인 거주 또는 활용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택 신축, 주말농장, 또는 조용한 전원생활을 위한 주거지 등으로 활용할 잠재력이 있습니다. 특히, 경주 외동읍은 울산과 인접한 산업 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

법정지상권이나 농지 관련 문제점을 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 비교적 저렴한 가격으로 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 해당 지역의 농촌공간정비사업 등 개발 계획과 연계하여 장기적인 관점에서 접근하는 것도 투자 포인트가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계