나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8135 [1] 경상북도 경산시 중산동 693 중산하늘채더퍼스트 502(근린생활시설-2)동 지1층34호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '중산하늘채더퍼스트' 제502(근린생활시설-2)동 제지1층(노변기준 1층) 제34호로서, 부근일대는 아파트, 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 제34호 구분상가로서,
외벽:화강석마감 등
내벽:석고보드위 몰탈위페인팅마감 등
바닥:아스타일마감
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):근린생활시설

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6~7차선, 남동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(2018-04-19), 지구단위계획구역(2024-10-10)(경산시 고시 제2024-144호지구단위계획구역(정평중산지구)), 광로3류(폭 40m~50m)(2021-11-04)(1(광), 경상북도고시제2021-362호(2021.11.4.))(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(경산시고시제2020-130호(2020.7.2.))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-09-19)(소(국)2-296 경산시고시 제2017-130호(2017.09.18))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-04-09)(경산시 고시 제2018-42호(2018.4.9))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:공부상 '지1층' 이나, 실제 노변기준 '1층' 입니다.

물건 비고

공부상 ‘지1층’이나, 실제 노변기준 ‘1층’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8135 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 중산동 693 중산하늘채더퍼스트 502(근린생활시설-2)동 지1층34호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

* 토지 지분: 17.9783㎡ (약 5.44평)

* 건물면적: 37.71㎡ (약 11.41평)

* 건물 지분: 37.7094㎡ (약 11.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 중산 하늘채 더퍼스트

* 총괄표제부 기준: 경상북도 경산시 중산동 693번지 (경산로 280), 공동주택(아파트) 단지 내 상가

* 용도: 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕.

* 마감: 외벽 화강석, 내벽 석고보드 위 페인팅, 바닥 아스타일, 창호 새시.

* 특이사항: 공부상 ‘지1층’이나, 실제 노변기준 ‘1층’으로 확인됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 경산시 중산동 소재 '중산하늘채더퍼스트' 단지 내 상가(502동) 지하 1층(노변 기준 1층) 34호. 본건 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 단지 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 2차선, 남동측 폭 약 8미터 포장도로와 인접해 있어 접근성이 좋습니다. 대구 도시철도 2호선 정평역이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획:

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 기타 용도지구/구역: 시가지경관지구, 지구단위계획구역 (경산시 고시 제2024-144호), 광로3류, 대로2류, 중로2류, 소로2류와 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역 (공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 156,000,000원)이며, 본 경매로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 중산메트로폴리스지역주택조합(보존) → 김민정(소유권이전, 2021-06-15, 매매 215,600,000원)

* 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 임의경매: 중소기업은행 (본건 경매)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 156,000,000원.

4. 상권분석

* 본 상가는 대규모 아파트 단지인 '중산하늘채더퍼스트' 내부에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설, 주택 등이 밀집해 있어 일반적인 상업 시설 이용 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 추가 조사 필요: 본건 상가의 구체적인 업종별 수익률, 공실률, 주변 상권의 활성화 정도, 경쟁 점포 현황 등에 대한 상세한 현장 조사 및 주변 부동산 정보 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 앞서 언급된 도로망과 인근 지하철역을 통해 시내외 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가로 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 보이며, 주변 주거 지역에 필요한 상업 시설이 분포할 가능성이 높습니다.

* 추가 조사 필요: 인근 대형마트, 병원, 학교, 문화시설 등 생활 편의시설의 접근성 및 이용 편의성에 대한 조사가 필요합니다.

* 혐오시설 조사 필요: 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* '지1층'과 실제 '1층' 표기: 공부상 지층이나 실제로는 지면과 동일하거나 높은 층에 해당하여 혼동의 여지가 있습니다. 이는 입찰 전에 현장 확인으로 해소 가능합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 파악되지 않았습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인 현황을 파악해야 합니다.

* 상권 변화 가능성: 주변 개발 계획이나 상권 트렌드 변화에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 수요층을 기반으로 하는 근린상가입니다.

* 실제 1층에 해당하는 위치는 가시성과 접근성이 우수하여 영업 활동에 유리할 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 리스크 요소이나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 충분히 관리 가능한 수준으로 보입니다.

* 적절한 가격에 낙찰된다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 배후 수요 확보.

* 실제 1층에 해당하는 탁월한 입지 (가시성, 접근성).

* 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음).

* 상대적으로 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원을 기준으로 하되, 최근 인근 지역 유사 상가 거래 사례, 현재 상권의 활성화 정도, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 추가 조사 필요: 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 지역 부동산 중개업소를 통한 실거래가 및 시세 조사, 상권 분석 데이터, 동일 단지 내 유사 상가 매물 현황 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.