나이스옥션 법원경매 대구 2025타경820 [1] 대구광역시 수성구 수성동2가 138-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 ""대구동중학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 단독주택, 상가주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량출입 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도 2, 3호선이 소재
하는 등 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동일초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922
2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 동일인 소유로 추정되는 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 기와지붕 단층으로서
외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 등,
창호 : 목재 창호임.

나) 세멘부록조 슬래브지붕 단층으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트 몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

가) 주택으로 이용중임.
나) 창고로 이용중임.

설비내역

가) 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 수성구 수성동2가 138-2번지에 소재한 단독주택 경매 물건입니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경820 (1)이며, 감정가는 638,907,950원입니다. 토지 면적은 132.20㎡ (약 40.0평)이고, 건물 면적은 62.15㎡ (약 18.8평)입니다. 또한, 공부상 면적 외에 제시외 건물 면적이 16.00㎡ (약 4.8평) 존재하며, 본 물건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 강OO (강덕수 관련)입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 수성동2가에 위치하며, "대구동중학교" 남측 인근 지역에 속합니다. 주변으로는 단독주택, 상가주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 일반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 다수 위치하고 대구도시철도 2, 3호선이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지형태 및 이용: 인접 토지와 비교하여 대체로 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현재는 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동일초등학교, 동중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 을3 근저당권 (권리자: 강덕수, 접수일자: 2005.07.14, 채권금액: 420,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권을 포함하여 이후에 등기된 모든 권리(을4, 을4-1, 을4-2, 을4-3, 갑3, 갑4, 갑6, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 채권자 강덕수가 신청한 임의경매(갑10) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됨을 의미합니다.

* 인수되는 권리:

* 토지 및 건물 등기부 요약상으로는 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 물건명세서 비고란에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: "라고 기재되어 있으나, 상세 내용이 비어 있습니다. 이는 추후 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성을 시사하므로, 반드시 현장 확인 및 법원 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* (주의 문구): 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법원의 공식적인 확인 결과일 수 있습니다. 실제 현황 파악을 위해 반드시 명도 대상 물건에 대한 임차인 점유 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등을 철저히 조사해야 합니다. 특히, '지상권' 관련 정보가 불확실한 점은 매우 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 수성동2가는 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상업 시설 접근성: 인근의 상가주택 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 시내버스 및 도시철도 이용이 편리하여 외부 지역과의 접근성이 우수하며, 차량 통행 또한 원활하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동일초등학교, 대구동중학교 등 교육 시설이 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가주택 등을 통해 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 조용한 단독주택 밀집 지역에 속해 있어 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 불명확한 권리 인수 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 만약 존재하는 지상권이 인수 대상이라면, 이는 예상치 못한 재산상 부담으로 작용할 수 있으므로 반드시 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 존재하는 것으로 파악됩니다. 본 건은 일괄매각 대상이므로 포함되어 매각되나, 실제 이용 현황 확인 및 향후 철거 또는 활용 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일(1972.06.19)이 오래된 편으로, 건물의 전반적인 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 및 명도 문제: 임대 관계가 미상이고 임차인 현황 상 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 점유자가 있는지, 명도 진행 시 예상되는 난이도 및 추가 비용 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구라는 우수한 입지 조건, 132.20㎡의 넓은 토지 면적, 양호한 교통 및 교육 환경을 갖춘 단독주택입니다. 특히, 넓은 토지 면적은 향후 재건축, 증축 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 권리들이 소멸되어 비교적 명확해 보이나, '지상권'에 대한 불분명한 기재는 반드시 확인해야 할 핵심 리스크 요소입니다. 제시외 건물 및 건물의 노후도는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있으나, 일괄매각으로 처리될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구 부동산 시장에서 선호도가 높은 수성구 지역에 위치하며, 우수한 학군과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

* 넓은 토지 가치: 132.20㎡ (약 40평)에 달하는 넓은 토지는 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 핵심 자산입니다.

* 권리관계의 명확성(주요 부분): 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 매각 후 권리 관계가 비교적 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다 (단, 지상권 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 638,907,950원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 수성동2가의 "트윈빌" 다세대주택(2001년식, 전용면적 73.45㎡)이 2025년 10월 165,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 224만원 수준입니다.

* 본 건은 단독주택으로서 토지 면적이 132.20㎡ (약 40평)으로, 다세대주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 수성구의 단독주택, 특히 토지 가치는 다세대주택의 전용면적 가격과는 큰 차이를 보입니다.

* 본건의 감정가 6.39억원은 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, '지상권' 관련 불확실성, 제시외 건물, 건물의 노후도 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가를 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* '지상권'에 대한 명확한 확인 없이는 감정가 대비 85%~95% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 543,000,000원 ~ 607,000,000원

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 법원 서류 재확인, 유사 물건의 최신 거래 사례 조사 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 외부 지도 서비스 등을 활용한 혐오시설 유무 확인도 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.