나이스옥션 법원경매 대구 2025타경822 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 103동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2025.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 ""용지초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건(제103동) 중 제13층 제1306호로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감
- 바닥: 바닥재, 타일 등 마감
- 창호: 샷시창호입다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선, 북서측으로 왕복4차선 및 남서측으로 왕복2차선도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경822 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 103동 13층 1306호

용도: 아파트

건물면적: 182.82㎡ (약 55.30평)

토지면적: 87.66㎡ (약 26.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 657,000,000원 (6억 5천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치하며, 용지초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 다가구 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량을 이용한 단지 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 북동측으로는 왕복 6차선, 북서측으로는 왕복 4차선, 남서측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 다양한 도로 폭에 따른 용도지역 지정 및 가축사육제한구역, 상대보호구역(용지초등학교), 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 오봉새마을금고의 근저당권(을16)입니다. 그 외 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하였으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인되었습니다. 최종적으로 2025년 5월 14일 접수된 오봉새마을금고의 임의경매개시결정(갑7)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 나타나 있습니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 해당 권리가 실제로 존재하는지에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 수성구 지산동 일대는 주거 단지가 밀집한 지역으로, 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 인근 학교와의 접근성은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕을 갖춘 13층 건물 중 13층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥재, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 아파트로 이용 중에 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재경보기 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 단지 정보

본건이 속한 지산우방타운은 1991년 5월 29일 사용 승인된 아파트 단지로, 총 5개 동, 460세대가 거주하고 있습니다. 지상 및 지하 주차 공간을 합쳐 총 402대의 주차가 가능하며, 최고 15층 높이로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 시 거주인 부재 등으로 인해 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못하고, 동유형 구분 건물의 일반적인 상태를 참고하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 충분한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 인접성

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 주거 선호 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 용지초등학교와 인접하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 182.82㎡의 공급 면적 대비 최근 거래된 소형 평형의 가격 정보를 고려할 때, 감정가와의 괴리가 존재할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구의 주거 선호 지역에 위치하며, 학군 및 교통, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 상대적으로 낮은 주차 대수 대비 세대 수: 460세대 대비 402대의 주차 공간은 다소 부족할 수 있으나, 이는 단지 전체의 특징일 수 있습니다.

* 탑층의 장점: 13층 중 13층으로, 조망권 확보 및 층간 소음으로부터 자유롭다는 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 5천 7백만원입니다. 최근 유사 단지 내 85㎡(전용면적)의 실거래가는 2억 6천만원대, 120㎡(전용면적) 실거래가는 2억 8천만원 수준입니다. 본건의 공급면적(182.82㎡)은 이들보다 상당히 넓으므로, 단순 면적 비례 시 예상 가격과의 차이가 크게 나타납니다. 또한, 탑층이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 85% 수준을 희망가 범위로 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 5억 2천 6백만원 ~ 5억 5천 8백만원 정도로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사와 현장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.